Vicios ocultos - Colombia

Sentencia de Tutela nº 923/06 de Corte Constitucional, 10 de Noviembre de 2006 Mejor documento

Derecho a la vida, la salud y la integridad fisica de residente en edificio de apartamentos en la ciudad de cucuta que entablo accion redhibitoria por vicios ocultos en el contrato de compraventa del apartamento, a quien le fue decretada la prescripcion de la accion redhibitoria en aplicación de la legislacion comercial y no la civil. En el apartamento se presentan olores nauseabundos, pesimas instalaciones en las redes electricas y de gas y deficiencias en los ascensores. La conyuge del accionante ya habia interpuesto accion de tutela por los mismos hechos. Estudio de la eventual temeridad de la acción presentada por la cónyuge del actor, el día 15 de noviembre de 2005. Hechos que dieron lugar a  la segunda acción de tutela presentada, objeto de la presente decisión. La temeridad en la acción de tutela. Requisitos para configuración de la temeridad. Presunción de buena fe. Procedencia de la acción de tutela. Existencia de otro medio de defensa judicial y tutela como mecanismo transitorio ante la existencia de un perjuicio irremediable. Parece claro que aún subsiste la amenaza de accidente en el inmueble del actor por la inadecuada conexión de las redes de servicios públicos. Sin embargo, esta amenaza debe ser conjurada a través de las autoridades administrativas que se encuentran en capacidad de desplazarse al lugar, conocer en detalle la situación y adoptar la decisión que de mejor manera logre armonizar los derechos del actor y de su núcleo familiar. Concedida parcialmente
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  • Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº 11001-3103-023-1997-04959-01 de 16 de Diciembre de 2013
    Pretenden las demandantes se declare la existencia de un contrato de promesa de compraventa de acciones celebrado con las demandadas y que de conformidad con la cláusula 3 de ese contrato las accionadas se comprometieron a responder por las contingencias que se presentaron una vez efectuado el negocio, subsidiariamente solicitaron se declara a las convocadas responsables por los daños ocasionados al ocultarle a las accionantes el estado verdadero estado financiero de la compañía de leasing sobre las que recaían las acciones enajenadas . Agotada la primera instancia el a quo negó las pretensiones solicitadas, decisión que fue confirmada por el ad quem por considerar que el contrato prometido se cumplió con la cesión de las acciones y por tanto la cláusula 3 tuvo un carácter transitorio y perdió vigencia cuando realizó el traspaso. Ambas sociedades demandantes interpusieron recurso extraordinario de casación. La Corte no casó la sentencia al encontrar intrascendentes los argumentos expuestos en la censura. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE ACCIONES - la estipulaciones sobre prestaciones que han de regir el convenio conclusivo hechas en la promesa de venta de acciones tienen plena vigencia una vez se perfecciona el acuerdo prometido / CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE ACCIONES - convenio en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste / OBJETO CONTRACTUAL - radica en los títulos de participación si de venta de acciones se trata, mas no el patrimonio de la sociedad / CESIÓN DE ACCIONES - puede llevarse a cabo mediante cualquiera de las modalidades que comportan la enajenación de los títulos corporativos, tales como la donación, la permuta o la compraventa / TÍTULO CORPORATIVO - las acciones en estricto sentido no representan una fracción proporcional del valor patrimonial de la sociedad, sino los derechos de socio / CLÁUSULA DE GARANTÍA DE BUEN FUNCIONAMIENTO - para la venta de acciones su alcance está determinado por la voluntad de las partes y los derechos que los títulos corporativos otorguen a los socios. Si no se establece un término de duración, la garantía expira dos años contados a partir de la celebración del contrato definitivo / CESIÓN DE ACCIONES - acción de saneamiento de vicios ocultos Señala la Sala que: “Por consiguiente, cuando en un mismo documento las partes se comprometen a celebrar posteriormente el contrato definitivo, pero además adelantan estipulaciones sobre prestaciones que han de regir el convenio conclusivo, tales como las condiciones de pago, la forma de entrega de la cosa, y las garantías, entonces es preciso admitir que esas obligaciones tienen plena vigencia una vez se perfecciona el acuerdo prometido -siempre que se trate de uno consensual y que los contratantes no hayan convenido otra cosa-; sin que ello signifique que la promesa coexista con el negocio principal, pues el pacto de realizar el contrato a futuro quedó extinto por completo, y solo las cláusulas referidas a regular el convenio final se entenderán incorporadas en éste, independientemente del documento o acto en el que se hayan establecido.” Agrega la Corte que: “Luego, si de venta de acciones se trata, es dable aclarar que el objeto del negocio jurídico son los títulos de participación -mas no el patrimonio de la sociedad-, que confieren al socio un conjunto de derechos de diversa naturaleza, según la clase de acción que se trate, como quedó explicado con precedencia, y que se concretan especialmente en el voto en las asambleas, la participación en los beneficios, y en el concurso en el resultado de la liquidación. Por consiguiente, la obligación de garantía de funcionalidad a cargo del vendedor se contrae, en línea de principio, además de la entrega de los títulos corporativos, al saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios de las acciones propiamente dichas, pero no de la hacienda social o de la empresa, porque la acción en estricto sentido técnico no representa una fracción proporcional del valor patrimonial de la sociedad.” Añade la Corporación que: “Siendo -como lo fue- la tradición del paquete de títulos corporativos el modo como se realizó la venta de la empresa que pertenece a la sociedad emisora, no está sujeto a discusión que la acción para reclamar el cumplimiento de la garantía acordada en ese convenio se hallaba prescrita al momento de la presentación de la demanda; pues como en dicha cláusula no se determinó plazo alguno, su fecha de expiración fue de dos años contados a partir de la celebración del contrato definitivo, tal como lo preceptúa el artículo 932 del Código Civil, y ello ocurrió el 7 de septiembre de 1994 con la entrega de los referidos instrumentos; por lo que la acción se extinguió el mismo día y mes de 1996, es decir más de un año antes de la radicación del libelo, lo cual sucedió el 5 de noviembre de 1997.” Fuente formal: Artículos 1611 núm. 4, 1880, 1893, 1914, 1924 del Código Civil. Artículos 379, 380, 381, 399, 403, 406, 864, 922, 932, 934 del Código de Comercio. Artículo 89 núm. 4 de la Ley 153 de 1887. Artículo 63 de la Ley 222 de 1995. Fuente jurisprudencial: Sentencia de Casación Civil de 14 de julio de 1998, expediente 4724. Sentencia de Casación Civil de 4 de septiembre de 2000, expediente 5420. Fuente doctrinal: ALESSANDRI. La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. P. 834, 841, 842. LORENZETTI. Contratos, Parte especial. Tomo I. Buenos Aires: Rubinzal - Cuizoni, 2004. p. 162. HALPERLIN y OTAGUI. Sociedades anónimas, 2ª ed. Buenos Aires: Depalma, 1998. Pág. 369. ANTONIO BRUNETTI. Sociedades mercantiles. Tomo 2. México: Editorial Jurídica Universitaria: 2002. Pág. 288. BOLAFFIO. Derecho Comercial. Tomo 4, Volumen 1. Buenos Aures: Ediar: 1948, p. 369, 385. ABUSO DEL DERECHO POR POSICIÓN DOMINANTE - no se configura cuando el negocio de venta de acciones adolece de defectos ocultos, tal situación da lugar al saneamiento o a la indemnización si es que el vendedor actuó de mala fe / SANEAMIENTO DE VICIOS REDHIBITORIOS - es una obligación que la ley expresamente impone al vendedor, no una prerrogativa legal que pueda ser empleada de manera abusiva para desviarse de los fines del derecho / RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL EN LA VENTA DE ACCIONES - por adolecer de vicios ocultos, se tiene prevista específicamente la acción redhibitoria para obtener el saneamiento o la indemnización si es que el vendedor actuó de mala fe Advierte la Corte que: “Los defectos ocultos de la cosa, entonces, sea que el vendedor los hubiera conocido ora que las haya ignorado a la fecha de celebración del contrato, lejos de comportar una situación de la que el enajenante pueda derivar un derecho susceptible de abuso, dan lugar en todos los casos a una obligación a su cargo: la de saneamiento, y si actuó de mala fe, la indemnizatoria, cuyos plazos de prescripción se encuentran señalados en la norma que el legislador tiene reservada para tales circunstancias.” Añade la Corporación que: “Desde luego que la eventual ocultación de información que se endilga a las demandadas no tiene la virtualidad de ser subsumida en los supuestos de hecho que reclama la figura del abuso del derecho, toda vez que esa circunstancia no constituye una prerrogativa legal que pueda ser empleada de manera abusiva y que se muestre, al mismo tiempo, en contradicción con la juridicidad por desviarse de los fines del derecho; sino que es una situación generadora de una obligación que la ley expresamente impone al vendedor.” Comenta la Sala Civil que: “De ello se deduce, en suma, que el comprador puede exigir siempre, por causa de un vicio material, únicamente redhibición o reducción, y dándose los presupuestos del inciso 2º del artículo 934 del Código de Comercio, indemnización de daños, pero no puede ejercitar supuestos derechos que se desvían en su realización de los expuestos, pretextando ‘mala fe’ o culpa del vendedor en general; sobre todo cuando -como ocurrió en el sub lite- el comprador alegó dentro de sus defensas la prescripción de la acción de saneamiento, la cual, al haberse configurado, constituye un derecho adquirido suyo que no puede ser discutido mediante el ejercicio de acciones impertinentes.” Fuente formal: Artículo 1511 del Código Civil. Artículos 863, 871 y 934 del Código de Comercio. Fuente jurisprudencial: Sentencia de Casación Civil de 14 de enero de 2005, expediente 7524. Fuente doctrinal: KARL LARENZ. Derecho de obligaciones. Tomo II. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado, 1922. p. 94. CONJUCIÓN DE VIOLACIÓN DIRECTA E INDIRECTA - es posible excepcionalmente fundamentar por la causal primera en un solo cargo la violación directa e indirecta de la ley / INTERPRETACION DE LA DEMANDA - aplicación de los efectos del artículo 1511 del Código civil frente a la pretensión de saneamiento por vicios ocultos en cesión de acciones / MIXTURA DE VIA DIRECTA E INDIRECTA - procedencia excepcional La Corte memora que es posible que una acusación que se encauza por la causal primera, se erija excepcionalmente en razones jurídicas y probatorias de manera conjunta, si el punto que es materia de la crítica participa de ambas naturalezas, siempre y cuando, la reflexión conserve su coherencia frente a la motivación que realiza el Tribunal. Fuente jurisprudencial Sentencia de casación 169 de 20 de septiembre de 2000. CARGO CONTRADICTORIO - procede denunciar en el mismo cargo las infracciones directas e indirectas guardando la correspondencia necesaria, cuando la sentencia se sustenta en mixtura de razonamientos / TÉCNICA DE CASACIÓN - ataque total a los fundamentos del fallo que le permitieron determinar al ad quem que no se demostró la intención de perpetrar actos abusivos por parte de las demandadas Memora la Sala que: “Sin embargo, la decisión del Tribunal no sólo se basó en la consideración de que la parte demandante tuvo pleno acceso a la información relacionada con la situación económica de la empresa, sino que, además, estimó que no se demostró la intención de perpetrar actos abusivos, sobre todo cuando las compradoras planearon, junto con la cedente, “los mecanismos necesarios para determinar de forma exacta y profesional la situación de dicha sociedad y, así, fijar de forma fidedigna y precisa su valor”.” Deduce la Sala Civil que: “Sin embargo, la decisión del Tribunal no sólo se basó en la consideración de que la parte demandante tuvo pleno acceso a la información relacionada con la situación económica de la empresa, sino que, además, estimó que no se demostró la intención de perpetrar actos abusivos, sobre todo cuando las compradoras planearon, junto con la cedente, “los mecanismos necesarios para determinar de forma exacta y profesional la situación de dicha sociedad y, así, fijar de forma fidedigna y precisa su valor”. En consecuencia, al dejar de combatir el recurrente todas las bases en las que se sustentó la sentencia proferida por el ad quem, y al concentrarse sólo en una de ellas, resulta ostensible que su acusación fue formulada de manera incompleta, lo que de suyo apareja el fracaso del cargo.” Fuente jurisprudencial: Sentencia de Casación Civil No. 8 de 27 de febrero de 1998. Sentencia de Casación Civil No. 34 de 10 de agosto de 1999. Sentencia de Casación Civil No. 35 de 17 de agosto de 1999. Rad: S- 4274 | Fecha: 14/07/1998 Rad: S- 5420 | Fecha: 04/09/2000 Rad: S- 7524 | Fecha: 14/01/2005 Rad: S- 169 | Fecha: 20/09/2000 Rad: S- 27-02-1998 Rad: S- 10-08-1999 Rad: S- 17-08-1999
  • Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº 11001310302362004-00336-01 de 27 de Febrero de 2012
    Resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de entrega. Compraventa. Acción pertinente para el reclamo. Reserva del derecho de dominio.
  • Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil y Agraria nº de 3 de Mayo de 2002
    Responsabilidad Civil Contractual - vicios ocultos VICIOS REDHIBITORIOS / INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCION - natural / PRESCRIPCION EXTINTIVA - interrupción natural "Como la prescripción legalmente está concebida como un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos de los demás, de entrada queda averiguada su finalidad, que no es otra que la de consolidar situaciones jurídicas concretas, en consideración al transcurso del tiempo. En relación con la prescripción extintiva o liberatoria, que es la que viene al caso, la regla general es que el plazo fijado en la ley debe computarse a partir de cuando podía ejercitarse la acción o el derecho. Sin embargo, antes de completarse el término legal de la prescripción puede verse afectado por los fenómenos jurídicos de la interrupción natural o civil, y de la suspensión. Lo primero acaece, en el caso de la interrupción natural, cuando el deudor, en un acto voluntario e inequívoco, reconoce tácita o expresamente la obligación, o, si se trata de la civil, en virtud de demanda judicial (artículo 2539 del Código Civil), siempre que se reúnan los requisitos establecidos en las normas procesales para ese efecto (artículo 90 del Código de Procedimiento Civil). Lo segundo, cuando se impide el computo del término en favor de ciertas personas que merecen una protección especial (menores, dementes, sordomudos y quienes estén bajo patria potestad, tutela o curaduría), en tanto perdure la causa de la suspensión (artículo 2541, ibídem). Empero, ambos fenómenos exigen como elemento común, que el término de la prescripción no se hubiere completado, pero difieren en cuanto a sus efectos. Así, la interrupción borra el tiempo transcurrido y la suspensión impide contarlo durante el tiempo de la incapacidad, para tener únicamente como útil el corrido antes de la suspensión, si alguno hubo, y el transcurrido luego de haber cesado la causa que la motivaba, hasta extinguirse. En cambio, la renuncia expresa o tácita de la prescripción sólo tiene lugar "después de cumplida", según lo declara el artículo 2514 del Código Civil, por cuanto si las normas que gobiernan la prescripción son de orden público y, por ende, no disponibles, la renuncia entonces opera sólo luego de vencido el plazo y adquirido el derecho a oponerla, es decir, una vez se mire únicamente el interés particular del renunciante (artículos 15 y 16, ibídem), de donde se explica la razón por la cual, a pesar de estar consumada, el juez no puede reconocerla de oficio si no fuere alegada (artículos 2513, éjusdem, y 306 del Código de Procedimiento Civil)."
  • Sentencia de Corte Suprema de Justicia - nº de 16 de Diciembre de 2013
  • Concepto jurídico nº 220-034954, de Superintendencia de Sociedades, de 7 de Julio de 2007
    Ref.:Respuesta a su oficio externo No. 151 –SAAG-. Se transcribe concepto (Facultades de los entes territoriales en materia de vivienda -quejas por defectos en la construcción y vicios ocultos de los inmuebles-)
  • Sentencia nº 25000-23-24-000-2000-0568-01 de Consejo de Estado - Sala de lo Contencioso Administrativo - Sección Primera, de 6 de Agosto de 2004
    INFRACCION URBANISTICA - Sanción de multa por incumplimiento de requerimiento al consumidor sobre fisuras, grietas por asentamiento de edificio: El 23 de julio de 1998 la Dirección Técnica de la Subsecretaría de Control y Vivienda practicó visita a la Unidad 25 de la Agrupación de Vivienda Metrópolis, en la que constató que los interiores 5 y 6 presentaban asentamiento de consideración con mayor pronunciamiento hacia la Avenida 68; que existían fisuras en los apartamentos, grietas en los parqueaderos, y problemas sanitarios. El informe técnico de la visita, rendido por el ingeniero FERNANDO LUCHINI PEÑA el 15 de septiembre de 1998, sugirió requerir al constructor para evaluar los daños y presentar un plan acorde con las recomendaciones hechas por el Ingeniero de Suelos LUIS FERNANDO OROZCO ROJAS, según informe de 22 de abril de 1998, en el sentido de determinar las causas del asentamiento para una posterior proposición de soluciones. Debe la Sala comenzar por señalar que no acierta la actora al afirmar que la multa fue impuesta por haber desmejorado las especificaciones técnicas del proyecto, es decir, en virtud del literal g) del artículo 4° del Decreto Distrital 540 de 1991, que es del siguiente tenor: «....g. Ejercer el control necesario para lograr que en las relaciones contractuales con los adquirientes, las personas que desarrollen las actividades a que se refieren la Ley 66 de 1968 y el Decreto Ley 2610 de 1979, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por la Dirección de Urbanización y Vivienda de la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá, D.C». Consta inequívocamente en la Resolución 348 de 12 de noviembre de 1999 que la Subsecretaría de Control de Vivienda fundamentó la multa en el incumplimiento del requerimiento 4000 de 24 de noviembre de 1998 que ordenó a la actora atender las recomendaciones que el Ingeniero de Suelos LUIS FERNANDO OROZCO ROJAS consignó en el informe técnico 841-98 de 22 de julio de 1998, al considerar necesario determinar las causas del asentamiento para poder presentar posibles soluciones. De ese modo queda descartada la tesis de la actora según la cual se violaron los artículos 16 de la Ley 66 de 1968 y 4° literal g) del Decreto Distrital 540 de 1991 porque como se lee estos no fueron los supuestos de la sanción sino otros.EDIFICACIÓN - Vicios redhibitorios: Como quedó visto, el informe técnico de la visita fue explícito en «requerir al constructor para que evalúe los daños y preste un plan acorde a las recomendaciones dadas por el ingeniero de suelos según informe técnico 841-98 de 22 de julio de 1998, el cual se adjunta, con miras a solucionar el problema del asentamiento en el edificio y los demás daños que esto ha originado en el interior de los apartamentos». En ese sentido, es necesario concluir que la actora incumplió el requerimiento de la Subsecretaría de Control de Vivienda y se hizo merecedora de la sanción a que las normas hacen referencia porque no demostró haber atendido las recomendaciones consignadas en el informe de la visita técnica de 15 de septiembre de 1998 en el sentido de detectar las causas del asentamiento irregular de los bloques 5 y 6 de la Agrupación de Vivienda Metrópolis Unidad 25 para solucionarlo y reparar los daños causados por él. El artículo 2° numeral 9 del Decreto 078 de 1987 y el 4° literal i) del Decreto Distrital 540 de 1991, preceptúan que cuando se incumplan los requerimientos hechos por la Dirección de Urbanización y Vivienda de la Secretaría General, organismo del que hace parte la Subsecretaría de Control de Vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C. habrá lugar a la imposición de multa. Justamente el 4 de septiembre de 1998, la firma administradora remite escrito a la constructora donde le solicita le sean facilitados los planos de redes internas y externas y copia de los archivos de obra para poder ellos tomar cartas sobre el asunto. De esta forma se evidencia que no se perseguía el cumplimiento de las especificaciones de construcción por PEDRO GÓMEZ Y COMPAÑÍA S.A. sino mejor, que se le hiciera caso a una solución contingente para el problema del asentamiento, que el informe del Ingeniero de Suelos LUIS FERNANDO OROZCO ROJAS, comenzó por orientar. El siguiente aparte del escrito refuerza la orientación de los argumentos: «Con base en la recomendación hecha en este informe por el ing. Luis Fernando Orozco, relacionada con la necesidad de establecer las causas del asentamiento de los interiores, les estamos solicitando muy comedidamente, tal como lo sugiere el mismo informe, nos sea facilitada una copia de los records de obra en los cuales podamos conocer los espesores de relleno en recebo utilizados en el terreno, lo mismo que los niveles de excavación de la obra, ello debido a que son solamente Ustedes, en su calidad de Compañía diseñadora y constructora de la citada Agrupación de Vivienda, los únicos poseedores de dichos documentos»El argumento según el cual tratándose de una unidad destinada a vivienda que debe tener una vida útil de por lo menos 10 años, al tenor de lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil, la sociedad constructora debe responder aunque haya trascurrido el término contractual estipulado para salir al saneamiento de los vicios ocultos o redhibitorios. Es preciso anotar que en esta instancia jurisdiccional la actora no cuestionó los actos acusados por haber transcurrido el término de 1 año pactado contractualmente para responder por los vicios redhibitorios de los inmuebles que comercializó en la Agrupación de Vivienda Metrópolis Unidad 25, que sí adujo durante el trámite administrativo. Pese a que esta circunstancia de suyo es suficiente para eximir a la Sala de tener que analizar este argumento, es del caso precisar que las estipulaciones contractuales son inoponibles para enervar el cumplimiento por las autoridades de las funciones de inspección, control y vigilancia que les compete ejercer.
  • Obligaciones del vendedor
    Tradición de inmuebles y de vehículos automotores - Verificación de la entrega - Plazo de la entrega - Indemnización por tradición no valida - Exigencia de entrega pagando o asegurando el pago - Entregas parciales - Obligación de entregar - Riesgo de pérdida en ventas de cuerpo cierto - Pérdida fortuita de mercaderías vendidas no imputable al vendedor - Objeciones del comprador - Venta con garantía de buen funcionamiento - Presunción de venta con garantía - Vicios ocultos - Carga de la prueba para el vendedor - Estipulaciones referentes a los vicios ocultos - Cosa que perece a consecuencia de un vicio - Prescripción de acciones - Objeciones posteriores a la entrega y recibo de entrega - Acciones por evicción - Evicción del comprador frente a terceros prescripción de las acciones - Resolución de contrato por incumplimiento del vendedor - derechos del comprador
  • Tutela de Corte Suprema de Justicia - nº 11001220300020130099001 de 2 de Agosto de 2013
  • Sentencia nº 11001 31 03 040-2010-00800-01 de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, 15 de Enero de 2014
    Decídese el recurso de apelación interpuesto por ambas partes en contra de la sentencia proferida el veintiocho (28) de junio de dos mil trece (2013), por el Juzgado Once Civil del Circuito de Descongestión de esta ciudad.
La póliza de garantía de un bien se puede hacer exigible aun después de haberse terminado el contrato de compraventa
Administrativo- El Consejo de Estado estudió si una entidad pública podía hacer efectiva la garantía de calidad e idoneidad de un bien adquirido a título de compraventa, cuando ha finalizado el contrato y con posterioridad aparece un vicio oculto que ignoraba al momento de la celebración del mismo. Ver Análisis Jurisprudencial- Derecho Justo
9 Dec 2015
Abuso del derecho de posición dominante cuando hay vicios ocultos.
Los vicios ocultos de la cosa, deberán ser saneados por el vendedor que actuó de buena fe; en los casos en los cuales se pruebe la mala fe del vendedor además de sanear el bien vendido, deberá indemnizar al comprador. Ver Sentencia - Corte Suprema de Justicia
8 May 2014
«vicios ocultos» en el mundo