Retracto convencional - España

Venta con pacto de retro según el Código Civil Mejor documento

Práctico Contratos Civiles

La venta con pacto de retro o a carta de gracia esta contemplada en el Código Civil español, en el derecho catalán y en el Fuero Nuevo de Navarra.

En este tema se estudia el retracto según el Código Civil.

El examen de la venta a carta de gracia en Cataluña se detalla en el tema Tanteos y retractos legales en Cataluña y los retractos convencionales en Navarra en el tema Retractos convencionales en Navarra

  • 1 Concepto y caracteres
  • 2 Requisitos de su constitución
    • 2.1 Momento de su constitución
    • 2.2 Duración del derecho
  • 3 Efectos
  • 4 Ejercicio del retracto
    • 4.1 Elemento subjetivo
    • 4.2 Elementos objetivos
    • 4.3 Efectos del retracto sobre el bien y sus frutos
  • 5 Nota Fiscal
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
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  • Artículos 326 a 328
    I. Introducción.-II. Configuración jurídica. Origen. Diferencia con figuras afines: 1. Configuración jurídica de la compraventa a carta de gracia. 2. Origen. 3. La compraventa a carta de gracia y el pacto de retroventa: A) El retracto convencional como derecho real. B) Naturaleza del derecho de luir y quitar. C) La valoración del retracto y del derecho de luir y quitar. D) El diferente plazo para ejercitar el retracto y el derecho de luir y quitar. E) La estructura de la carta de gracia y de la compraventa con pacto de retro. 4. La carta de gracia y la fiducia cum creditore: A) Similitud entre ambos negocios. B) Diferencias entre»la compraventa a carta de gracia y el negocio fiduciario. 5. La compraventa a carta de gracia, la prenda y la hipoteca: A) La carta de gracia y la prenda. B) La carta de gracia y la hipoteca. 6. La carta de gracia y la anticresis. 7. La compraventa a carta de gracia y el pacto comisorio. 8. La compraventa a carta de gracia y el mutuo con interés.-III. Elementos del contrato de compraventa a carta de gracia o «empenyament»: 1. Elementos subjetivos. Capacidad para celebrar el contrato: A) Menores. B) Incapacitados sometidos a tutela. C) El declarado pródigo. D) El fiduciario. E) El usufructuario universal. F) Heredamientos cumulativos y mixtos. G) Heredamiento con pacto reversional. H) Enfiteuta. 2. Elementos subjetivos. Capacidad para ejercitar el derecho de luir y quitar: A) Menores. B) Incapacitados sometidos a tutela. C) El declarado pródigo. D) El fiduciario. E) El usufructuario universal. F) Heredamientos cumulativos y mixtos. G) Heredamiento con pacto reversional. H) Enfiteuta. 3. Elementos objetivos: A) La compraventa a carta de gracia de cosa futura. B) Compraventa a carta de gracia de cosa ajena. C) Compraventa a carta de gracia de bienes incorporales. 4. Elementos formales. 5. Elementos temporales.-IV. Obligaciones del vendedor: 1. La entrega de la cosa. 2. Saneamiento por evicción. 3. Saneamiento por vicios ocultos.-V. Obligaciones del comprador: 1. El pago del precio.2. El aumento del precio. 3. Pago del laudemio. 4. La posibilidad de pactar para el ejercicio del retracto un precio superior al de la carta de gracia. 5. La venta a carta de gracia de la propiedad resoluble.-VI. Efectos de la compraventa a carta de gracia.- VII. Derechos del comprador: 1. Venta del bien comprado. 2. Constitución de cargas y gravámenes. 3. Constitución de servidumbres. 4. Venta a carta de gracia de la propiedad resoluble. 5. Donación de la propiedad resoluble.-VIII. Derechos del vendedor:1.  Transmisión del derecho de luir y quitar. 2. Hipoteca del derecho de luir y quitar.3. La cuestión de la indivisibilidad. 4. El ejercicio del derecho de luir y quitar. 5. Pluralidad de vendedores. 6. Pluralidad de compradores. 7. Venta de varias fincas en un mismo contrato. 8. Enajenación a carta de gracia del derecho de luir y quitar. 9. La hipoteca del derecho a redimir. 10. Los acreedores del titular del derecho de luir y quitar.-IX. La redención de las ventas a carta de gracia: 1. La satisfacción del precio y las posteriores adiciones. 2. Los gastos extraordinarios y las mejoras útiles. 3. Gastos de cultivo de los frutos pendientes. 4. Los gastos del contrato. 5. Del laudemio. 6. Los requisitos del artículo 327, previos al ejercicio del derecho de luir y quitar.-X. Extinción de la carta de gracia: 1. Liberación de gravámenes: A) Hipotecas. B) Arrendamientos.2. La indemnización al retrayente por la disminución del valor de la cosa.
  • Contrato de retroventa
    El contrato de retroventa es el ejercicio extrajudicial del retracto legal, por lo que una de las partes siendo el primer comprador del inmueble y actual propietario, vuelve a vender al propietario original el inmueble por el ejercicio de su derecho de retracto (arts. 1507 y 1518 CC).
  • STS 281/2008, 22 de Abril de 2008
    RETRACTO VOLUNTARIO. Calificamos el pacto contenido en el contrato de compraventa de retracto voluntario y que el plazo de caducidad de tres meses comienza, como dies a quo, el día del conocimiento de la enajenación. Partiendo de ello, se advierte, conforme a la prueba tal como ha valorado la sentencia de primera instancia, que el retrayente (demandante en la instancia) ha dejado transcurrir el plazo de caducidad de tres meses desde que, probadamente, tuvo conocimiento de la enajenación que daba lugar al retracto. Se estima la casación.
  • Código Civil
  • STS 961/2002, 23 de Octubre de 2002
    RESPONSABILIDAD CIVIL: de Registrados de la Propiedad (art. 300 LH); falta de constancia en una inscripción de una venta efectuada por un Ayuntamiento de una cláusula del Pliego de Condiciones Económico-Administrativas en que el mismo se reservaba para determinado evento la facultad de retraer; omisión de la "denegación motivada". LEGITIMACIÓN "AD CAUSAM" PASIVA. CONGRUENCIA: no exige dar respuesta a todos los argumentos jurídicos. Motivación: basta expresar la razón causal del fallo. CONDICION RESOLUTORIA EXPRESA: concepto. RETRACTO CONVENCIONAL: requisitos. OBLIGACIONES FACULTATIVAS. CLAUSULA PENAL: pena de arrepentimiento. DOCTRINA DEL CONTRATO REPRODUCTIVO.
  • STS 34/2012, 27 de Enero de 2012
    COMPRAVENTA. PACTO COMISORIO. Asimismo, la sentencia de 15 de junio de 1999 declarada nulidad del pacto comisorio en contrato de compraventa simulado, en un caso claro de simulación relativa y en sendos casos de contratos simulados de leasing, Las sentencias de 16 de mayo de 2000 ( "... la transmisión de dominio con el fin de responder del incumplimiento de la deuda convierten la simulación relativa en radicalmente nula por vulnerar la prohibición del pacto comisorio" ) y 10 de febrero de 2005 declaran también la nulidad del pacto comisorio. Las de 26 de abril de 2001 ( "también ha de declararse la nulidad absoluta del pacto de retroventa..." ) y 5 de diciembre de 2001 ( "... siguen siendo propietarios reales de los bienes que enajenaron a... de forma simulada para garantizar el préstamo que les concedió y, a su vencimiento, no puede quedarse como propietario de los bienes; si no pagan, ha de ejecutarlos como cualquier acreedor; de lo contrario se vulneraría la prohibición del pacto comisorio" ). En primera instancia se desestima la demanda. Se estima la apelación. Se desestima la casación.
  • STS 810/1997, 19 de Septiembre de 1997
    "EXTINCIÓN DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETROVENTA SOBRE FINCA. Se aceptan las consecuencias hermenéuticas de la misma por proclamar que el contrato de compraventa con pacto de retro suscrito por las partes tanto en documento privado como en escritura pública, no significa una simulación contractual ni encubrimiento de garantía de pago de una deuda, y que como el vendedor no ha cumplido con su obligación de atender el pago en los plazos marcados, procede declarar extinguido el ejercicio del derecho de retroventa y como consecuencia el cese de la posesión de los recurridos, la procedencia de la tradición a favor del actor y el cese de la percepción de renta por el demandado, con todas las consecuencias registrales solicitadas. Se estima la demanda, se declara la extinción del ejercicio del derecho de retroventa sobre la finca. Se estima la apelación de los demandados. Se estima la casación de la demandante ""Osborne y Cía., S.A."", sin costas."
  • RESOLUCIÓN de 19 de febrero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Madrid, don Gerardo Muñoz de Dios, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Talavera de la Reina número 1, doña María del Carmen de la Rocha Celada, a...
    COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON PACTO DE RETRO y constitución de un derecho de preferente adquisición.- Existencia o no de pacto comisorio. No necesidad de la distribución del precio en ninguno de los dos casos.
  • Ley 29/1991, de 13 de diciembre, de modificación de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña en materia de venta a carta de gracia.
  • Ley de Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (Ley 1/1973, de 1 de marzo)
  • Acta para cancelar el derecho de redimir o recuperar derivado de una venta a carta de gracia. Cataluña
    Modelo de Acta por la que el titular de una finca adquirida a carta de gracia solicita la cancelación del derecho de redención, por caducidad. Normativa catalana.
  • Contrato privado de compraventa con pacto de retro
    Modelo de contrato de compraventa con pacto de retro: se vende el dominio de un bien, pero el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida.
  • Contrato privado de venta a carta de gracia o con pacto de retro
    Modelo de contrato de venta a carta de gracia: se vende el dominio de un bien, pero el vendedor se reserva la facultad de redimir o recuperar la cosa vendida.
  • El pacto de retroventa. Sus relaciones con el negocio fiduciario y con el negocio simulado (Estudio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado)
    I. Planteamiento.-II. El pacto de retro y el negocio fiduciario: A) Introducción. B) La doctrina científica. Estudio del negocio fiduciario y de la venta con pacto de retro: a) Breve evolución doctrinal del negocio fiduciario. b) Posiciones doctrinales en torno al negocio fiduciario y su relación con la venta con pacto de retro.-C) La doctrina jurisprudencial y el negocio fiduciarjo: a) Primera etapa: «Teoría del doble efecto» del negocio fiduciario. b) Segunda etapa. Aparente introducción de la «teoría de la titularidad formal» del negocio fiduciario.-D) La venta con pacto de retro y el negocio fiduciario en la jurisprudencia del TS.-III. El pacto de retro y el negocio simulado. A) Introducción. B) Estudio de la disyuntiva (desde la perspectiva jurisprudencial): ¿Préstamo bajo la apariencia de un contrato de compraventa con pacto de retro, o existencia real de retracto convencional? c) existencia de préstamo simulado bajo una compraventa con pacto de retro. d) existencia de un contrato de venta con pacto de retro.- IV. Conclusiones.-V. Indicación bibliográfica.
  • Retracto convencional
    1.- Apuntes previos. 2.- Concepto. 3.- Naturaleza jurídica. 4.- Plazo para el ejercicio de la acción. a) Plazo convencional. b) Plazo. c) Prórroga. d) Cómputo del plazo. 5.- Efectos. 6.- Figuras afines. 1) Pacto in diem addictio. 2) Pacto comisorio. 3) Pacto de reventa o pactum de retroemendo. 4) Pactum reservatae hyptechae. 5) Pactum reservatae dominii. 6) Venta a prueba (pactum displicentiae). 7) Pactum de non alienando. 8) Pacto de volver a vender. 7.- Frutos manifiestos o nacidos. 8.- Adquisición irrevocable del dominio. 9.- Derechos y obligaciones de las partes.1) Fuente convencional. 2) Especificidad en cuanto a los sujetos. 3) Inalienabilidad de la condición de miembro. 4) Contenido económico a tiempo de su constitución. 5) Destino legal. 6) Carencia de personalidad jurídica. 7) Ánimo de lucro. 8) Proporcionalidad en el reparto. 9) Administración separada. 10) Irrenunciabilidad de los derechos y obligaciones de los miembros. 11) Alternabilidad del régimen. 10.- Reembolso del precio de venta. A) Reembolso del precio de venta.B) Gastos del contrato y otros legítimos. C) Gastos necesarios y útiles.11.- Recepción libre de toda carga. 12.- Excusión de bienes del vendedor. 13.- Sucesores del comprador. 14.- Retracto sobre parte de finca indivisa. 15.- Copropietarios de fincas indivisas. 16.- Acción contra todo poseedor. a) Bienes inmuebles. 1.- Retracto inscripto en el Registro de la Propiedad. 2.- Retracto no inscripto en el Registro de la Propiedad. b) Retracto sobre bienes muebles. 17.- Ejercicio del derecho de retracto.
  • El retracto convencional.
    Venta con pacto de retro. Concepto. Naturaleza. Retracto convencional. Concepto y naturaleza. Presupuestos subjetivos. Presupuestos objetivos; ejercicio del retracto. Caducidad. Efectos. Retracto voluntario. Concepto y naturaleza. Presupuestos subjetivos. Presupuestos objetivos: ejercicio del retracto. Caducidad. Efectos.
  • Retractos convencionales en Navarra
  • La venta con pacto de retroventa del código civil español en el marco unificador contractual europeo
  • De la venta con pacto de retro como garantía
  • Venta a carta de gracia en Cataluña
Ficha del día: Venta con pacto de retro o a carta de gracia
Ficha sobre la venta con pacto de retro o a carta de gracia que contempla distintas especialidades según su regulación en el Código Civil español, catalán o la Compilación de Navarra.
1 Jul 2014
Dación en pago. Simulación
Es simulado y, por tanto nulo, el contrato de dación en pago de deuda con pacto de retro que encubre un préstamo con garantía real. TS - Civil - 1/03/2013
9 Jul 2013
«retracto convencional» en el mundo