Propiedad en condominio de inmuebles - España

Modelo de escritura en la que una Sociedad inmobiliaria declara un Edificio por Pisos en construcción y constituye el régimen de propiedad Horizontal. Seguro decenal. Estatutos. Números periódicos. Situaciones anteriores a la Ley de PH.

Modelo de demanda de impugnación de acuerdos de Junta de propietarios, según los dispuesto en el artículo 553-31 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativo a los derechos reales (Ley 5/2006 de 10 de mayo).

Modelo de escritura en la que existiendo o declarándose varias viviendas apareadas sobre un solar, se procede a dividirlas en régimen de propiedad horizontal.

Modelo de unos estatutos aplicables en especial cuando hay locales en planta baja y aparcamientos en sótanos.

Modelo de escritura en la que varios titulares de un solar declaran la Obra Nueva de un edificio, que se constituye en propiedad Horizontal, realizándose la construcción de los departamentos que corresponden a cada condueño, a su costa, sin precisar la extinción de comunidad.

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Modelo de escritura por la cual unas edificaciones en terreno rústico se dividen en entidades independientes, para poder tener titulares diferentes.

Modelo de venta de vivienda o local o garaje, que no tiene Hipoteca, se paga al contado, pero hay arrendatarios. Tanteo y retracto arrendaticio. Ley 4/2013 de 4 de junio.

Modelo de venta de finca situada en inmueble dividido en propiedad horizontal con precio aplazado pero NO garantizando su pago con condición resolutoria.

Modelo de demanda juicio verbal en reclamación de cantidad por la Comunidad de propietarios contra propietario deudor en base a un procedimiento ordinario. Artículos 9, 13 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Modelo de demanda de reclamación de cantidad contra comunero por impago de los gastos comunes según lo establecido en los artículos 392 a 395 del Código Civil y en el artículo 9.1.e) de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio).

La cuota de participación expresa el valor proporcional que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad, y tiene como finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal. La cuota debe expresarse en centésimas y fijarse atendiendo a los criterios imperativos que establece el artículo 5 LPH, que no son cerrados ni excluyentes, por lo que pueden tenerse en cuenta otros, especialmente los que atienden al principio de igualdad-proporcionalidad, lo que permite contemplar la función que cumple la cuota como elemento a ponderar en la formación de la denominada mayoría de intereses o de cuotas necesaria para la aprobación de los acuerdos comunitarios. El principio de invariabilidad de las cuotas de participación impide que una vez fijadas puedan ser alteradas, salvo que concurran circunstancias sobrevenidas que autorizan su modificación. En todo caso, la modificación de las cuotas precisa del consentimiento individualizado de todos los propietarios, al constituir un acto de disposición que afecta al contenido esencial del derecho de dominio de cada propietario. No obstante, cuando las cuotas se hayan fijado incumpliendo los criterios imperativos del artículo 5 LPH, y hayan sido fijadas con error, arbitrariedad o injusticia notoria, podrán ser rectificadas por resolución judicial o por laudo arbitral.

Este estudio aborda un caso resuelto por el Tribunal Supremo, en el que se debió decidir si era conforme a derecho la oposición de una Junta de Propietarios a instalar una silla, brazo o elevador que facilitase el acceso a una piscina a personas con discapacidad. Con motivo de esta consideración se analizan las distintas modificaciones de que han sido objeto los artículos 10, 17, y 18 de la Ley de Propiedad horizontal.

Resolución de 6 de mayo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Calahorra, por la que se suspende la inscripción de una desvinculación de elemento en régimen de propiedad horizontal.

Resolución de 12 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Béjar, por la que se suspende la inscripción de un auto dictado en expediente de dominio para acreditar un exceso de cabida en dos locales integrados en un edificio en régimen de división horizontal.

Resolución de 18 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Jijona a inscribir una escritura de modificación de la descripción de determinados elementos privativos de un conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal.

En este trabajo se va a analizar la posibilidad de renunciar a la propiedad de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En concreto, nos planteamos esta posibilidad, a raíz de la RDGRN de 30 de agosto de 2013, que analiza la inscripción de la renuncia abdicativa de dominio de un local por su propietario. La dificultad de admisión de esta renuncia puede encontrarse en la especial naturaleza de la propiedad horizontal, donde coexiste un derecho de propiedad exclusivo sobre el piso o local, y un régimen de copropiedad ordinaria, con la correspondiente cuota, sobre los elementos comunes, lo que puede conducir, de alguna forma, a que la renuncia a esa especial propiedad pueda afectar a terceros (los otros copropietarios), siendo por este motivo rechazada. Se estudiarán los requisitos de la renuncia, la renuncia como causa común, propia y hasta identificativa de los derechos reales, su admisión, y se profundizará en los argumentos que ofrece la Dirección General para rechazar en este caso concreto la renuncia.

Resolución de 24 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional en la que se adjudican los elementos independientes y redistribuyen los porcentajes de participación de los elementos de una propiedad horizontal.

Resolución de 26 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de régimen de propiedad horizontal.

Resolución de 23 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia, en la que entre otras operaciones se divide y adjudica un elemento independiente de una propiedad horizontal.

Resolución de 20 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal.

Desde una perspectiva esencialmente práctica, son evidentes los problemas que plantea la reparación de la terraza del ático para la comunidad de propietarios. Suele ser frecuente que este elemento común tenga atribuido su uso exclusivo al propietario del ático que tiene acceso directo a la terraza. Los tipos posibles de reparaciones y la forma de proceder al pago de los gastos que las mismas originan constituyen la finalidad de este trabajo. Se presta especial atención a la distinción entre reparaciones ordinarias y extraordinarias, formulando observaciones críticas al planteamiento tradicional, ya que la solución debería tener en cuenta criterios que proporciona la técnica constructiva. Otros temas abordados son el plazo para el ejercicio de la acción y el acceso a la terraza para proceder a la reparación.From an essentially practical perspective, there are evident problems for the owners’ community, stated by the repair of the attic terrace. It is frequent that this common element has the exclusive use attribued to the owner of the attic who has direct access to the terrace. Possible types of repairs and how to proceed with payment of the expenses that they originate constitute the purpose of this paper. Special attention to the distinction between ordinary and extraordinary repairs, formulating critical observations to the traditional approach, since the solution should take into account criteria that provide the construction technique. Other topics include the term for the exercise of the action, and the access to the terrace to proceed to the repair.

Resolución de 24 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de compraventa.

Resolución de 15 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS. MODIFICACIÓN. PROPIEDAD INDIVIDUAL. Los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario. la labor de concreción de los conceptos contenidos en la LPH "debe ajustarse a la interpretación restrictiva que esta Sala ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual".

PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS DE CONSERVACIÓN. EXIMIENTES. ESTATUTOS. INTERPRETACIÓN. Constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" , lo que concuerda con la previsión contenida en el artículo 3 , a cuyo tenor "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGITIMACIÓN DE LOS COMUNEROS. En caso de ocupación de un elemento común por parte de uno de los propietarios, el Tribunal Supremo reconoce a cualquiera de los comuneros el poder comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de ésta. Se desestiman el recurso de casación y el recurso extraordinario de infracción procesal.

PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGITIMACIÓN PASIVA. Es cierto que los titulares de las plazas de aparcamiento de las fincas que son predios dominantes no serían copropietarios de las zonas de rodadura y maniobrabilidad del predio sirviente así como de la rampa de salida, pero precisamente por ello entiende autorizada doctrina que el caso que se enjuicia es el que viene a justificar que el artículo 396 CC incluyan la servidumbre como elemento común. Se desestima el extraordinario por infracción procesal y de casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DEL INMUEBLE. ELEMENTOS COMUNES. REALIZACIÓN DE OBRAS. En el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Se estima la casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. PROYECTO DE REFORMA DE LOCAL DE NEGOCIO. La clara afectación de la instalación del ascensor respecto de los elementos comunes (sótano y plantas baja y primera) para nada queda justificada en relación tanto al mantenimiento de la actividad comercial que, con toda normalidad, se venía realizando en dicho local, como a la necesidad de su nueva instalación con objeto de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad. Se desestima la casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTOS PROPIOS. La comunidad demandada pagó los gastos que le reclamaba la actora hasta el año 1999 en que aquélla se negó a pagarlos y ésta dejó de girarles los recibos "ante la creencia errónea de que tenía tal obligación". Lo que en nada influye que un determinado presidente de la comunidad demandada estuviera presidiendo o formando parte de la comunidad actora (como dice el recurso, en su motivo segundo) sin que conste que la comunidad acordara que uno de sus miembros formara parte o fuera presidente de la supracomunidad lo cual, aparte de que no se halla recogido por las sentencias de instancia, no tiene trascendencia respecto a la doctrina de los actos propios, porque una persona, con una conducta equivocada no puede forzar a la comunidad demandada a aceptar por error una realidad obligacional que no le corresponde. Se desestima la casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHO AL HONOR. LISTA DE MOROSOS. El recurrente sostiene que el hecho de exponer la cantidad que debía en una reunión de propietarios, supone una vulneración del derecho al honor. La información difundida no solo es de interés para la comunidad de propietarios, sino que viene amparada por la legislación específica en materia de propiedad horizontal. La información era además veraz, porque aunque la cantidad no fuera correcta, el recurrente se encontraba en una situación de morosidad. Se desestima la casación.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. PROPIEDAD HORIZONTAL. ELECCIÓN DE PRESIDENTE. La elección de un presidente no propietario en una comunidad de propietarios sometida al régimen de propiedad horizontal es un acto contrario a la ley y por tanto, radicalmente nulo e insubsanable. Se desestima el recurso de casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL. JUNTA DE PROPIETARIOS. No puede aceptarse que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, haya de incluirse en la excepción del articulo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. Incluye lo comprendido en la escritura de adquisición: no el subsuelo y el vuelo, que son elementos comunes ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal . El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.

PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS PRIVATIVOS. DEFECTOS CONSTRUCTIVOS. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Se discute si es necesaria autorización expresa de todos los propietarios para iniciar iniciar la reclamación judicial por los defectos constructivos observados en el edificio. Tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de la comunidad autorizando el ejercicio de acciones judiciales, sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma. Se estima la casación.

DISCRIMINACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL. LUGARES COMUNES. La protección del discapacitado alcanza a múltiples aspectos de la vida cotidiana, entre los cuales se cuenta el acceso a un elemento común -como la piscina- en un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, no siendo admisible en derecho -aún mayoritario- de la denegación de autorizar una determinada instalación, que no se ha probado -ni siquiera alegado- que pueda perjudicar o dañar a otros miembros de la misma.

Propiedad horizontal La Propiedad Horizontal implica un régimen jurídico no siempre bien conocido por el propietario de un piso o local de los que forman parte del inmueble. Así, en el desenvolvimiento de las relaciones civiles y de vecindad, mucho más acusadas en este tipo de propiedad, por la cercanía, las desavenencias, en la mayoría de los casos, surgen por ese desconocimiento del individuo, sea propiamente cívico o de dicho régimen. Uno de los deberes más importantes que componen la referida propiedad es el de contribuir a los gastos que se generan en la misma. Y en vista de los numerosos pleitos por tal cuestión, en la última reforma de la Ley se introducen modificaciones que coadyuvan a delimitar, en primer lugar, el concepto de gastos generales de los que no lo son y, además, precisan quien o quienes son los obligados al pago. De esta manera se puede saber qué crédito generado a favor de la Comunidad por determinados gastos tiene el carácter de preferente y cuál, en cambio, debe ser reclamado, sin las preferencias establecidas en el texto legal. La preocupación constante del legislador por que las comunidades de propietarios puedan cobrar los créditos en la lucha contra la morosidad, se refleja también en las modificaciones introducidas en el llamado proceso «monitorio» para el cobro de las deudas. Las distintas modalidades procesales que amparan, en este aspecto, a la Comunidad de Propietarios merecen ser tenidas en cuenta, a efectos de determinar el procedimiento más adecuado para el caso concreto. Horizontal Property Horizontal property involves a set of legal rules that are not always terrible familiar to the average owner of a flat or shop that forms part of a building. Thus, when disputes occur in the course of civil and neighbourly relations (which are much more intense in this type of property due to the proximity of owners), they are mainly due to someone's unfamiliarity with either civic matters or the law. One of the foremost duties involved in horizontal property is the duty to pay one's share of the property's expenses. And in view of the numerous lawsuits over the issue, the latest reform of the Act introduced amendments that, first of all, help draw the line between the concept of general expenses and that of non- general expenses, and second, specify who is obliged to pay. In this way, one can ascertain what credits owed to the building tenants' association for certain expenses are preferred and what credits must, on the other hand, be claimed without the preferences established by the Act. Legislators' constant concern over enabling tenants' associations to collect what is owed in the fight against bad debt is also reflected in the amendments made to the so-called «monitoring» process for debt collection. The different modes of procedure that tenants' associations can call to their aid here should be borne in mind, in order to determine which procedure is best for each particular case. (Trabajo recibido el 6-10-2006 y aceptado para su publicación el 30-7-2007)

Para conseguir la pacífica convivencia en el ámbito de la Propiedad Horizontal, evitando conductas antisociales que impidan el adecuado uso y disfrute del edificio, en los espacios privativos y comunes, se prevé la acción de cesación en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que, por su importancia social, motiva su estudio en el presente trabajo. This article deals with Stopping, a remedy granted under article 7.2 of Spanish Commonhold Act in order to put an end to any wilful misconduct regarding both units and common parts in a Commonhold, as they can prevent the peaceful enjoyment of possession.