Préstamo hipotecario - España

Temas de interés en materia de préstamos hipotecarios y últimas reformas Mejor documento

Práctico Contratos Civiles

La frecuencia de préstamos hipotecarios ha suscitado importantes temas prácticos algunos de los cuales a continuación se analizan, habiéndose dictado además numerosas normas que afectan a los préstamos hipotecarios.

  • 1 Algunos casos confretos
  • 2 Modificaciones del préstamo hipotecario
  • 3 Ultimas modificaciones de la legislación hipotecaria
  • 4 Cláusulas inscribibles y cláusulas abusivas
  • 5 Otros casos esperciales
  • 6 Modificación de la ley concursal
  • 7 Normas autonómicas
  • 8 Ver también
  • 9 Recursos adicionales
  • 10 Legislación básica
  • 11 Legislación citada
  • 12 Jurisprudencia citada
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  • Hipoteca cambiaria
  • Reconocimiento de deuda y la hipoteca
  • Subrogación del acreedor en los préstamos
  • Hipoteca inmobiliaria entre particulares, en garantía de deudas o préstamos con interés variable.
    Modelo de una Hipoteca que se formaliza entre particulares en garantía de cualquier deuda. Reconocimiento de deuda y Doctrina de la D.G.
  • Alegaciones a las excepciones de litispendencia y prejudicialidad en procedimientos de nulidad de cláusula suelo ante Juzgados de Primera Instancia.
    Escrito de alegaciones a las excepciones de litispendencia y prejudicialidad en procedimientos de nulidad de cláusula suelo ante Juzgados de Primera Instancia. Demandas de nulidad por no superar controles de inclusión y transparencia.
  • El domicilio del deudor en la ejecución hipotecaria.
    I. Fijación del domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones. Fundamento de este requisito: a) planteamiento introductorio. El procedimiento de ejecución hipotecaria. B) El domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones.-II. El requerimiento de pago: a) El requerimiento judicial de pago: 1. Introducción. 2. Domicilio donde debe efectuarse el requerimiento de pago: el problema de la discordancia entre el domicilio real y el domicilio registral 3. El conocimiento efectivo del requerimiento por parte del ejecutado. 4. El requerimiento de pago realizado por medio de edictos. 5. No es aplicable a las ejecuciones hipotecarias el requerimiento a través del correo, telegrama u otros medios semejantes. B) El requerimiento extrajudicial de pago (requerimiento notarial): 1. Introducción. 2. Finalidad del requerimiento notarial y requisitos formales del mismo. 3. Lugar donde se practica el requerimiento notarial. 4. Es un requerimiento personal. 5. Cumplimiento de la diligencia de requerimiento.-III. Fijación del domicilio en el caso de la hipoteca sobre establecimientos mercantiles.-IV. Fijación del domicilio en los supuestos de hipoteca mobiliaria y en los de prenda sin desplazamiento de la posesión: a) La hipoteca mobiliaria. B) la prenda sin desplazamiento de la posesión.-V. ¿Es posible fijar como domicilio el del acreedor?-VI. Cambio de domicilio del deudor o del hipotecante cuando se trata de bienes inmuebles (necesidad o no del consentimiento del acreedor).-VII cambio de domicilio en el caso de la hipoteca mobiliaria.-VIII. Cambio de domicilio en los supuestos de hipoteca naval.-IX. Los cambios de domicilio del tercer poseedor. La notificación del artículo 689 de la lec: a) ¿Quién es el tercer poseedor? B) Cambio de domicilio del tercer poseedor. C) Domicilio de la notificación al tercer poseedor. D) Forma de la notificación efectuada al tercer poseedor.-X. La notificación del procedimiento a otros titulares: a) Introducción. B) Domicilio y forma de la notificación.-XI. La notificación de la subasta al deudor: a) Planteamiento introductorio. B) El domicilio para la notificación de la subasta.
  • Las garantías reales en la contratación bancaria La hipoteca mobiliaria e inmobiliaria
    1. Garantias reales 2. Hipoteca inmobiliaria 2.1. Autonomía de la voluntad e hipoteca 2.2. La regulación de la hipoteca 2.3. Elementos personales 2.3.1. El acreedor hipotecario 2.3.2. El hipotecante A. Capacidad para hipotecar B. Constitución de hipoteca por representante 2.4. El objeto de la hipoteca: bienes que pueden ser hipotecados 2.4.1. Los bienes anteriormente hipotecados 2.4.2. Los bienes sujetos a prohibición de disponer 2.4.3. El derecho del rematante 2.4.4. La posición jurídica del arrendatario financiero 2.5. El objeto de la garantía hipotecaria: Obligaciones que pueden garantizarse con hipoteca 2.5.1. Obligación garantizada 2.5.2. Hipoteca parcial 2.5.3. Hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones. Hipoteca flotante 2.6. Escritura e inscripción 2.7. Contenido de la escritura 2.7.1. La transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios 2.7.2. Cláusulas financieras A. Capital y entrega del préstamo B. Amortización C. Intereses D. Comisiones E. Gastos F. Vencimiento anticipado de la obligación asegurada G. Obligaciones del prestatario o del hipotecante 2.7.3. Cláusulas no financieras. La responsabilidad hipotecaria A. La responsabilidad hipotecaria por principal B. La responsabilidad hipotecaria por intereses C. La responsabilidad hipotecaria por costas y gastos D. La responsabilidad hipotecaria del crédito E. Hipoteca sobre varias fincas o derechos 2.8. Otras garantías adicionales a la hipoteca 2.8.1. Fianza 2.8.2. Seguro de vida 2.8.3. Seguro de daños 2.8.4. Asunción cumulativa de deuda 2.9. Hipoteca inversa 2.10.Modificación del préstamo hipotecario 2.10.1. Cambio de acreedor. Subrogación de préstamos hipotecarios 2.10.2. Cambio de deudor. Transmisión de finca hipotecada 2.10.3. Modificación de la cuantía. Ampliación del préstamo hipotecario 2.10.4. Modificación de la duración. Prórroga del préstamo garantizado 2.10.5. Modificación de la finca hipotecada. División de la finca 2.11.El cumplimiento. Cancelación de la hipoteca 2.12.Incumplimiento. La acción hipotecaria 2.12.1. Procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados 2.12.2. Venta extrajudicial del bien hipotecado 2.13.La eurohipoteca 3. Hipoteca mobiliaria 3.1. Introducción 3.2. Obligaciones que se pueden garantizar 3.3. Bienes que pueden ser hipotecados 3.4. Elementos formales 3.5. Efectos especiales que la distinguen de la hipoteca inmobiliaria Bibliografía
  • La calificación registral: Problemas
    I. La calificación registral: a) Trascendencia de la misma en relación con la actuación jurídica, b) Sus dificultades en el momento actual.- II. Lo real y lo personal en la hipoteca: a) Cláusulas obligacionales. b) Cláusulas resolutorias y reales.-III. Hipoteca de una porción o cuota indivisa: a) Posibilidad de hipotecar porciones indivisas, b) Imposibilidad de hipotecar una parte indivisa indeterminada.-IV. Concepto de cansahabiente en el Derecho registral: a). En el Código Civil, b) En diversas legislaciones especiales, c) En la legislación hipotecaria.-V. Ampliación del título inmatricu-lador: a) Actos de deslinde, b) Escritura con pacto de retro.
  • Hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda
    1. Introducción.-2. El reconocimiento de deuda: A) Planteamiento inicial. B) Concepto. C) Clases. D) Naturaleza jurídica. E) Las escrituras de reconocimiento.-3. El reconocimiento de deuda y el articulo 1.277 del código civil.-4. La hipoteca en garantía del reconocimiento de deuda: Requisitos para su inscripción el problema de la expresión y determinación de la causa.
  • Consideraciones sobre la hipoteca flotante: el nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria
    HIPOTECA GLOBAL. HIPOTECA FLOTANTEEl presente estudio tiene por objeto el análisis del régimen jurídico actualmente aplicable en Derecho español a la hipoteca global o flotante. Su admisibilidad jurídica, negada sistemáticamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus resoluciones desde mediados de los años ochenta, ha obtenido carta de naturaleza mediante la incorporación a la Ley Hipotecaria del nuevo artículo 153 bis, como consecuencia de la reforma operada por la Ley 41/ 2007, de 7 de diciembre.Son objeto de análisis: i) los distintos elementos del contrato, con especial atención a los problemas derivados de la existencia de una pluralidad subjetiva, bien originaria, bien sobrevenida, en la posición de acreedor hipotecario; ii) el régimen jurídico de la transmisión voluntaria (por cesión o subrogación convencional), bien de todos o parte de los créditos hipotecariamente garantizados, bien de la propia hipoteca flotante; iii) los posibles problemas derivados de la subrogación legal, total o parcial, de los créditos hipotecariamente garantizados; iv) la ejecución de la hipoteca flotante, con especial atención a los supuestos de ejecución parcial, bien en cuanto a los sujetos (ejecución por uno de los coacreedores hipotecarios), bien en cuanto al objeto (subsistencia de la hipoteca sobre los créditos no vencidos); v) y la aplicación a la hipoteca flotante de las normas generales en materia de extinción y cancelación registral de la misma.
  • Hipoteca de máximo e hipoteca flotante: su regulación en la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario
    La Ley 41/2007 ha introducido en nuestro ordenamiento la regulación de la hipoteca flotante, utilizando, además, por primera vez la expresión «hipoteca de máximo» para referirse a ella. En este trabajo se analizan las notas características de la hipoteca de máximo y de la hipoteca flotante, así como la situación doctrinal, jurisprudencial y práctica que sobre esta última figura existía antes de la Ley 41/2007, con el fin de compararla con la regulación prevista en el nuevo artículo 153 bis LH. Hipoteca flotante La Ley 41/2007 ha introducido en nuestro ordenamiento la regulación de la hipoteca flotante, utilizando, además, por primera vez, la expresión «hipoteca de máximo» para referirse a ella. En este trabajo se analizan las notas características de la hipoteca de máximo y de la hipoteca flotante, así como la situación doctrinal, jurisprudencial y práctica que sobre esta última figura existía antes de la Ley 41/2007, con el fin de compararla con la regulación prevista en el nuevo artículo 153 bis LH. Floating mortgage Act 41/2007 has introduced into our legislation terms regulating the floating mortgage, using, what is more, for the first time the expression «hipoteca de máximo» (literally, «maximum-sum mortgage ») to refer to it. This paper analyses the characteristic notes of the «maximum-sum mortgage» and the floating mortgage, as well as the doctrinal, jurisprudential and practical situation concerning this latter concept that existed prior to Act 41/2007, in order to compare it with the terms provided for in the new article 153 bis of the Mortgage Act.
  • Hipotecas flotantes
    Hipoteca flotante La hipoteca flotante permite garantizar una o más obligaciones, presentes y/o futuras, incluso sin conexión causal entre ellas, en favor de entidades financieras, sin individualizar la responsabilidad máxima hipotecaria atribuida a cada obligación. Respecto de las futuras, basta con que se incluya la referencia en la escritura a los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar. La flotante también puede garantizar créditos tributarios o de seguridad social en favor de administraciones públicas. Se puede ceder uno o más créditos garantizados por la flotante (presentes y/o futuros), parcial o totalmente (adquiriendo el cesionario, salvo pacto en contrario, la hipoteca) y manteniendo el cedente la hipoteca en garantía de los restantes créditos garantizados no cedidos. El acreedor puede establecer unilateralmente al tiempo de la cesión el reparto de responsabilidad hipotecaria entre los créditos cedidos y los no cedidos. Cabe la ejecución parcial de una flotante (con subsistencia de la hipoteca respecto de los créditos aún pendientes, sean del mismo o de distintos acreedores), con tal de que conste o se establezca la parte de la responsabilidad hipotecaria que asegura cada crédito. Floating mortgage Floating mortgages may secure one or more credits, either current or future, mutually interconnected or not, for the benefit of financial entities, without se parating the maximum mortgage liability allocated to each secured obligation. Future liabilities may be secured simply by reference to the acts or transactions from which they will arise. Floating mortgages may also secure tax and social security credits. Credits secured by a floating mortgage (current or future) may be partially or totally assigned (together with the mortgage) to third parties, the assignee keeping the mortgage as security for any non-assigned credit(s). The mortgagee may unilaterally establish the maximum mortgage liability amongst the assigned and nonassigned secured credits at the time of the assignment. Floating mortgages may be enforced upon the breach of any of the secured credit(s), the mortgage remaining for the security of any pending credits (either owned by the same creditor or a different one) provided that the aggregate maximum mortgage liability has been previously allotted into the various secured credits.
  • Ley Cambiaria y del Cheque (Ley 19/1985, de 16 de julio)
  • Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946)
  • Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947)
  • Código Civil
  • Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero)
  • RESOLUCIÓN de 26 de enero de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Forcarei (hoy Celanova), don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, contra la negativa de la Registradora dela Propiedad de A Estrada, doña María Muñoz Núñez, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
    PRESTAMO HIPOTECARIO. Un solar fijado como domicilio para la práctica de requerimiento y notificaciones. Art. 686 de la LEC.
  • RESOLUCIÓN de 19 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Ana María Coll, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, don Francisco José Florán..
    PRÉSTAMO HIPOTECARIO. En la escritura calificada se presta una determinada cantidad de dinero de la que se dice que una parte ya ha sido recibida por la prestataria, otra la recibe en el acto y una última parte se corresponde con los intereses pactados que la prestamista descuenta, con el consentimiento de la prestataria, de la cantidad a entregar. Si este pacto acerca de la forma en que han de pagarse los intereses ha de considerarse válido, ningún inconveniente puede haber en que sea el mismo acreedor el que, al realizar la entrega del capital prestado, descuente previamente, de acuerdo con el deudor, la cantidad que corresponde a los intereses. Partiendo de esta premisa, carece de fundamento, por tanto, la pretensión de considerar que parte de la cantidad que haya de abonarse al vencimiento del préstamo sean intereses remuneratorios; y más infundado aún es apreciar la existencia de una cobertura hipotecaria de intereses remuneratorios, ya separada, ya englobada en la del capital, donde los otorgantes han establecido de manera inequívoca una exclusiva cobertura por el principal y hasta una cifra que coincida exactamente con lo adeudado por tal concepto. Se estima la apelación.
  • RESOLUCIÓN de 22 de septiembre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en, el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zamora, don Juana Luis Hernández Gil y Mancha, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad Interina de Bermillo de Sayago, doña María del Carmen Frorán Canadell, a inscribir una...
    PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de tal principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y, en consecuencia, no cabe imponer, al amparo de dicho principio, la fijación de un tipo máximo al que puedan ascender los tipos ordinarios o moratorios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se seña la el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria, de modo que más allá de éste no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor fueren superiores. Se estima la apelación.
  • RESOLUCIÓN de 8 de octubre de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Joaquín Rodríguez García, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barakaldo, don Juan Leyva de Leyva, a inscribir una escritura de hipoteca cambiaria, en virtud de apelación del Registrador.
    LETRAS DE CAMBIO. CRÉDITO HIPOTECARIO. El 4 de marzo de 1999, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid, en garantía de la obligación de pago asumida por la aceptación de las letras de cambio, constituyen hipoteca, sobre la finca descrita a favor del tenedor o tenedores presentes o futuros o endosatarios de dichas letras de cambio el recurrente, como librador y primer tenedor acepta dicha hipoteca. El tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora, un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero; mas no puede desconocerse cual es el verdadero significado de esta norma: definir, en caso de impago, la extensión del derecho derivado del propio título, de la obligación cambiaria misma, y frente a cualquiera de los obligados cambiarios, completando así la delimitación que en razón de la literalidad del título caratular, deriva de su propio contenido. Lo anterior en modo alguno impide que el librado-aceptante se comprometa a abonar un interés de demora superior. Se desestima el recurso de alzada.
  • RESOLUCIÓN de 9 de octubre de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Coslada don Vidal Olivas Navarro, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Leganés número 2, doña Carmen de Grado Sanz, a inscribir una escritura de hipoteca cambiaria.
    LETRAS DE CAMBIO. CRÉDITO HIPOTECARIO. HIPOTECA CAMBIARIA. Se considera que el hecho de que el pago de las letras de cambio se asegure con hipoteca no supone que las partes tengan libertad para fijar el tipo al que han de liquidarse los intereses moratorios, precisamente por constituirse la hipoteca en garantía de las obligaciones que surgen para ellas en las propias letras emitidas. En el supuesto del presente recurso y con ocasión de la constitución de una hipoteca cambiaria, se rechaza por el Registrador la inscripción de la cobertura hipotecaria de los intereses de demora. El tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora, un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero; mas no puede desconocerse cual es el verdadero significado de esta norma: definir, en caso de impago, la extensión del derecho derivado del propio título, de la obligación cambiaria misma, y frente a cualquiera de los obligados cambiarios, completando así la delimitación que en razón de la literalidad del título caratular, deriva de su propio contenido. Lo anterior en modo alguno impide que el librado-aceptante se comprometa a abonar un interés de demora superior. Se estima el recurso de alzada.
  • Resolución de 28 de marzo de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Granada don Vicente José Castillo Tamarit, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alora, a inscribir una escritura de hipoteca cambiaria.
    HIPOTECA CAMBIARIA: garantía de los intereses de demora: límites en el ámbito cambiario y libertad de pacto inter partes, caso en el qual el pacto ya no tiene carácter cambiario y si se desea garantizar debe ser objeto de hipoteca separada.
  • Resolución de 1 de junio de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don Valerio Pérez de Madrid y Palá, contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 20, a inscribir una escritura de hipoteca cambiaria.
    HIPOTECA CAMBIARIA: Posibilidad de garantizar intereses de demora más allá del límite del artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque. Hipoteca en garantia de varias obligaciones.
  • RESOLUCIÓN de 19 de abril de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don Emilio Recoder de Caso contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá de Henares número uno, doña María Isabel Bañón Serrano, a inscribir una escritura de constitución...
    DERECHO REGISTRAL. HIPOTECA. Por cuanto antecede, no puede ser confirmada la calificación de la Registradora, sin que a esta conclusión pueda oponerse el hecho de que se haya abierto folio independiente a cada una de las tres participaciones en que, a juicio de la Registradora, se han concretado dichos garajes y trastero, toda vez que esta forma de practicar la inscripción (que conforme a los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos(, no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria, en los términos en que se ha convenido por las partes, en cada una de esas inscripciones independientes como se permite en supuestos análogos (cfr. artículos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario). Se estima el recurso gubernativo.
  • RESOLUCIÓN de 28 de febrero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bilbao don Juan Ignacio Gomeza Villa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Durango, don Íñigo Silva Fernández, a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución...
    RECONOCIMIENTO DE DEUDA y LA CAUSA. Causa de la Hipoteca y causa del crédito. Innesariedad de la expresión de la causa de la deuda que se reconoce, que se presume existe y es lícita.
  • Resolución de 26 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 6 de Valladolid a la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
    CRÉDITO HIPOTECARIO. Parece claro que la constitución de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiación cualificada no está comprendida en el ámbito de la prohibición legal: no constituye un acto de transmisión del dominio ni de cesión del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administración. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión, para lo cual bastaría con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. Se estima el recurso de alzada.
  • Resolución de 15 de julio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a inscribir una escritura de novación de un préstamo hipotecario.
    NOVACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO: Es posible aunque sea posterior a la fecha pactada de su vencimiento, pero no si el mismo acreedor ha iniciado la ejecución y consta en el Registro la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista por el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Resolución de 8 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por razón de existir una cláusula suelo del tipo de interés ordinario sin constar haberse aportado la manifestación manuscrita de los prestatarios acerca de que han recibido información adecuada sobre los efectos de la misma.
    HIPOTECA PACTANDO QUE NO HABRÁ INTERESES NEGATIVOS: si se trata de una vivienda, ser un profesional el prestamista y una persona física el prestatario, y constatarse una limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés pactada, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir un límite equivalente de variabilidad al alza, exigirá la manifestación manuscrita de los prestatarios acerca de que han recibido información adecuada.
  • Resolución de 10 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de propiedad de Vitoria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
    PRESTAMO HIPOTECARIO SIN DEVENGO NUNCA DE INTERESES NEGATIVOS: Es exigible en la escritura la declaración manuscrita que ordena el artículo 6 de la Ley 1/2013 si se trata de una vivienda, es un profesional el prestamista y una persona física el prestatario, y, se pacta una limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés pactada, aunque sea por la vía del no devengo, sin concurrir un límite equivalente de variabilidad al alza.
  • Resolución de 19 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
    CONSTITUCION DE HIPOTECA: las partes son libres de sujetar el ejercicio del derecho real de hipoteca al régimen general previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para su ejecución o bien de pactar que, además, se pueda ejecutar el derecho real por los trámites de la acción directa contra el bien hipotecado y/o por los trámites de la venta extrajudicial ante notario (sujetos estos últimos a mayores requisitos).
  • Resolución de 21 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
    CONSTITUCION DE HIPOTECA: las partes son libres de sujetar el ejercicio del derecho real de hipoteca al régimen general previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para su ejecución o bien de pactar que, además, se pueda ejecutar el derecho real por los trámites de la acción directa contra el bien hipotecado y/o por los trámites de la venta extrajudicial ante notario (sujetos estos últimos a mayores requisitos).
  • Resolución de 17 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de hipoteca.
    PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA: Una hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil si al constituirse no consta tasación a conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la tasación, con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado.
  • Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
    INTERPRETACION DEL ART. 671 DE LA LEC: La interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60% del valor de subasta.
  • Resolución de 8 de abril de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Cristóbal de la Laguna n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto dictado en autos de procedimiento de ejecución hipotecaria.
    A).- EJECUCION DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA CUYO USO ESTA ATRIBUIDO A UN CONYUGE EN UNA SEPARACION: ejecutado el inmueble que garantizaba con hipoteca la deuda contraída por un consorte para su adquisición, (en el caso la adquisición lo fue en estado de soltero) no puede oponerse la posesión derivada del derecho de uso del inmueble atribuido en caso de separación a ya que el derecho de uso, es en todo caso posterior al crédito por el que se ejecuta la hipoteca. B).- RECALCULO DE CANTIDAD POR LA QUE SE DESPACHA EJECUCION O VENTA EXTRAJUDICIAL: La norma (disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013, de 14 de mayo), ordenando que, en los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario den al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad según la norma legal, exige que se trate de vivienda habitual, y que el crédito hipotecario se concierte para adquirir ésta.
  • STS 705/2015, 23 de Diciembre de 2015
    PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. Se declara la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado, de intereses moratorios, cláusula suelo, atribución de gastos de la operación al consumidor y contratación telefónica recogida en la constitución de la garantía hipotecaria. La seguridad y acceso al crédito hipotecario pasa necesariamente por la calidad, equilibrio y transparencia de su contratación y, por tanto, en la disuasión y eliminación de cualquier práctica abusiva al respecto, así como a la no vinculación del consumidor con relación a los efectos perjudiciales derivados de la cláusula abusiva. Se trata, por tanto, de una cuestión de legalidad y de orden público económico implícitas en la seguridad del tráfico jurídico. Se dicta el sobreseimiento de la ejecución.
  • Resolución de 7 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Alicante nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto un tipo de interés ordinario excesivo y una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.
    RETENCION DE GASTOS EN UN PRESTAMO HIPOTECARIO y PACTO DE INTERESES: Tiene carácter abusivo un interés ordinario superior al de demora y la retención de gastos de Notaría, gestoría, Registro e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, imponiendo todos los gastos al prestatario.
  • Servicios bancarios vinculados a la contratación de préstamo hipotecario; en especial, el servicio de cobertura de riesgo
  • Las últimas reformas normativas para la defensa del deudor hipotecario. El nuevo régimen legal del acuerdo extrajudicial de pagos y el mecanismo de segunda oportunidad
  • Contrato de extinción de condominio por subrogación en el préstamo hipotecario
    Modelo de contrato de extinción de condominio por subrogación en el préstamo hipotecario.
  • Dación o adjudicación en pago
    Modelo de dación o adjudicación en pago de deuda; supuesto: una sociedad es deudora de otra y adjudica una finca gravada con una hipoteca al acreedor en pago de la deuda. Beneficios fiscales en daciones de particulares.
  • Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes Complementarias (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre)
  • Modificación de préstamos hipotecarios: rango y tasación
  • El préstamo hipotecario ganancial y la crisis matrimonial
    Antes de estallar, la burbuja inmobiliaria provocó la proliferación de préstamos con garantía hipotecaria. En muchos casos, los préstamos estaban destinados a la adquisición de la vivienda habitual del matrimonio; cuando su régimen económico es el de gananciales y el matrimonio entra en crisis, es preciso determinar cómo seguir atendiendo al pago de las cuotas del préstamo. Este trabajo analiza la cuestión, atendiendo a la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre el particular.
  • Ley sobre Subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios (Ley 2/1994, de 30 de Marzo)
  • Acta para la subrogación de préstamo (o crédito) hipotecario
    Modelo de Acta que practica un Notario cuando es requerido para notificar a una Entidad financiera el propósito de subrogarse en un préstamo o crédito, por mejora de las condiciones. Ley 2/1994, según redacción por Ley 41/2007.-
  • La doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre calificación de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios
    La importancia de la calificación registral se justifica en la necesidad de depurar de cláusulas abusivas el título ejecutivo en la ejecución directa sobre bienes hipotecados, que es el asiento registral o, dicho de otra forma, los pactos de la escritura de préstamo hipotecario que han sido objeto de inscripción (art. 130 LH). Solo una depuración rigurosa de las cláusulas abusivas justifica la limitación de las causas de oposición. En su calificación de la posible nulidad por abusivas de las cláusulas contenidas en los préstamos hipotecarios, el registrador tendrá en cuenta la Directiva 93/13/CE, que establece una serie de cláusulas abusivas nulas por abusivas (lista negra de la Disposición Adicional primera) recogidas en la actualidad en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Entre ellas están a partir de la Ley 1/2013, los intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero en los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda habitual y otras muchas que se han estudiado en este trabajo, por ser claramente contrarias a una norma imperativa o prohibitiva. La doctrina del TJUE en las sentencias de 14 de junio de 2012 y 14 de marzo de 2013, ha afirmado la posibilidad de rechazo in limine litis de las cláusulas abusivas. Y ha recordado el deber de actuación positiva de las autoridades públicas para cumplir la Directiva 93/13/CE sin esperar a que exista sentencia judicial cuando se trata de cláusulas abusivas en condiciones generales. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha confirmado esta evolución legitimando la calificación registral de las cláusulas abusivas contrarias a norma imperativa o prohibitiva. La posición de la DGRN ha obtenido un claro respaldo por la reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 13 de septiembre de 2013, que señala que los registradores denegarán la inscripción de las escrituras de préstamos o crédito hipotecario cuando no cumplan la legalidad vigente. Se apoya en la legislación de la UE, en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y en los artículos 552 y 695 de la LEC, en cuanto regulan el tratamiento de las cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución, debiendo negar su colaboración con títulos jurídicos que sean evidentemente nulos.
  • Préstamos hipotecarios. Abusividad de la cláusula relativa a los gastos de formalizacion de la hipoteca, imputados de forma genérica al consumidor
    La Sentencia del tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, hito jurisprudencial respecto a la declaración de cláusulas abusivas, no solo declaró abusividad de la tan conocida cláusula suelo, también la declaró respecto a la cláusula relativa a los “GASTOS DE FORMALIZACION DE LA HIPOTECA”. Dicha cláusula, de forma genérica y predispuesta, imputa al consumidor la asunción de todos los gastos derivados de constitución del préstamo hipotecario. En el presente artículo analizaremos la abusividad de la citada cláusula, los efectos de dicha declaración y la jurisprudencia recaída al respecto. PALABRAS CLAVE: condiciones generales de la contratación, clausulas abusivas, gastos constitución hipoteca/ gastos hipoteca
  • Oposición a la demanda de juicio ordinario sobre vencimiento de préstamo hipotecario con reconvención y solicitud de suspensión por prejudicialidad civil
    Modelo de oposición a la demanda de juicio ordinario sobre vencimiento de préstamo hipotecario eludiendo la aplicación de la normativa sobre ejecuciones hipotecarias o bien en el supuesto archivo de una ejecución previa. Demanda reconvencional solicitando la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas, con reclamación de cantidad, solicitud de compensación de cantidades reclamadas por aplicación de cláusulas nulas. Suspensión por prejudicialidad civil de la cláusula de intereses de demora.
  • Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo)
Juzgados con competencia en materia de acciones individuales sobre condiciones generales
El BOE publica el Acuerdo de 25 de junio de 2020, de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, por el que se atribuye a determinados juzgados el conocimiento de las acciones individuales sobre condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física, con efectos desde el 1 de julio y hasta el 31 de diciembre de 2020.
29 Jun 2020
Temas de interés en materia de préstamos hipotecarios y últimas reformas
Consulta el práctico actualizado por la Resolución de la DGRN de 15 de enero de 2020, según la cual, la Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, y dicho control no puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda.
25 Jun 2020
Acta notarial previa a la formalización de un préstamo hipotecario sobre inmueble residencial
Modelo de Acta notarial para acreditar el cumplimiento exigido por el art. 15 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuando se hipoteca una vivienda residencial. Ver formulario
10 Jun 2020
No procede cargar al prestatario los gastos del registro generados por transmisiones de hipotecas acordadas entre entidades bancarias
El Tribunal Supremo fija cómo deben girarse los honorarios arancelarios devengados por el Registro de la Propiedad en supuestos de operaciones bancarias que no son de saneamiento y reestructuración, sino que se trata de operaciones llevadas a cabo por razones de conveniencia empresarial. Ver noticia
3 Jun 2020
Cláusulas inscribibles de una hipoteca
Consulta el práctico actualizado por el Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, por el que se adoptan medidas complementarias en materia agraria, científica, económica, de empleo y Seguridad Social y tributarias para paliar los efectos del COVID-19.
2 Jun 2020
19: Moratoria de las cuotas hipotecarias y contratos de préstamo sin garantía hipotecaria
Nuevo Webinar de vLex en colaboración con Federico Adan Domenech sobre la medida que ha implantado el Gobierno respecto a la moratoria de la deuda hipotecaria aplicable a los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de vivienda habitual, así como la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria. Ver Webinar
20 May 2020
Carlos Ballugera. Con un poco de luz con el IRPH no vale. Control de transparencia contra control del contenido
Carlos Ballugera, registrador de la propiedad, comenta en este artículo la Sentencia del Tribunal de Justicia nº C-125/18 del 3 de marzo 2020 sobre el IRPH. Leer artículo
14 May 2020
Sabaté. La cláusula IRPH y el asno de buridán. A propósito de la SAP de Barcelona de 24 de abril de 2020
Jordi Muñoz-Sabaté, abogado, trata en su artículo sobre la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de abril de 2020 como pronunciamiento judicial tras la reciente sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020 sobre la cláusula IRPH. Leer artículo
13 May 2020
Carlos Ballugera. Visión rápida de algunas dudas sobre la moratoria hipotecaria por coronavirus
Carlos Ballugera, Registrador de la Propiedad, trata de responder en este artículo a una serie de preguntas que plantea la moratoria hipotecaria establecida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que, sólo catorce días después, sufría una importante reforma publicada en el Boletín Oficial del Estado del pasado primero de abril de 2020. Leer artículo
27 Abr 2020
Un Juzgado de Palma declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y de la cláusula IRPH de un préstamo con garantía hipotecaria
La magistrada considera que se incumple la normativa comunitaria sobre criterios de información y transparencia de acuerdo con la sentencia del TJUE del mes pasado. Ver noticia
21 Abr 2020
Juan Añón. Cláusulas abusivas por imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido. Comentario a la STS nº 56 de 27 de enero de 2020
El abogado Juan Añón analiza en este artículo las cláusulas abusivas por imposición de garantías desproporcionadas, las cuales no están exentas de dudas y plantean diversos interrogantes, todo ello en base a la Sentencia del Tribunal Supremo nº 56 de 27 de enero de 2020. Leer artículo
17 Abr 2020
19
El Colegio de Registradores de España ha publicado una breve guía informativa sobre cómo solicitar las notas simples de índices durante el estado de alarma para pedir el aplazamiento de la renta arrendaticia o de la moratoria hipotecaria. Consulta la guía
7 Abr 2020
Carta solicitando la moratoria de la deuda hipotecaria
El Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, prevé una moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad económica. Ver formulario
19 Mar 2020
ley de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo prevé ayudas a las familias vulnerables, medidas para reforzar la protección al empleo y proporciona liquidez a las empresas.
18 Mar 2020
Jesús Mª Sánchez. El control de transparencia y el juicio de abusividad tras la reforma operada por la LCCI del artículo 83 del TRLCU
Las nuevas figuras jurídicas de orden público económico comunitario y, especialmente, la transparencia como valor del cambio social y su alcance constitucional y normativo, constituye un elemento vertebrador de nuevos valores sociales del siglo XXI. El abogado Jesús Mª Sánchez García analiza la STS de 4 de febrero de 2020. Leer artículo
13 Mar 2020
Los tribunales españoles deberán asegurarse del carácter claro y comprensible de las hipotecas referenciadas al IRPH
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea concluye que si el juez llega a la conclusión de que la cláusula es abusiva, podrá sustituirla por un índice legal aplicable de manera supletoria para proteger a los consumidores. Ver noticia
3 Mar 2020
La Audiencia de Salamanca impone a un banco una multa por temeridad al obligar a un cliente a ir a juicio para reclamar los gastos de hipoteca
La Audiencia de Salamanca ha impuesto una multa por temeridad a una entidad bancaria por desatender la reclamación extrajudicial de unos clientes para recuperar el dinero que la entidad les había cobrado indebidamente cuando suscribieron una hipoteca y por obligarles a acudir al Juzgado desoyendo con este comportamiento la doctrina del Tribunal Supremo, establecida apenas un mes antes, que amparaba a los consumidores. Ver noticia
24 Feb 2020
Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca
Contenido adaptado a las últimas novedades legislativas, doctrinales y jurisprudenciales. Consultar práctico actualizado
21 Feb 2020
Carlos Ballugera. Un interés de demora abusivo a medias. Breve comentario y resumen de la resolución de 27 junio 2019
El Registrador de la Propiedad, Carlos Ballugera, realiza un breve comentario sobre la resolución, la cual considera no inscribible la hipoteca por incumplimiento del acreedor de los requisitos de transparencia en relación con la hipotecante no deudora, al no constar que se la haya entregado la FIPER, defecto que no consta en la nota. Igualmente indica que deberá reducirse la responsabilidad hipotecaria por demora a la cuantía admisible para personas consumidoras, reducción que se supone deberá hacerse en la eventual subsanación. Leer artículo
10 Feb 2020
Cláusula de renuncia a acciones legales contra entidad bancaria
La cláusula por la que un consumidor renuncia expresamente a impugnar por vía judicial la validez de una cláusula previa no puede considerarse abusiva en sí misma, siempre que el cliente esté en condiciones de comprender las consecuencias económicas que se derivan para él. Es decir, que la renuncia a esas acciones legales implica necesariamente renunciar a recibir lo cobrado de más por la entidad en una cláusula suelo. Conclusiones TJUE nº C-452/18 30/01/2020
3 Feb 2020
«prestamo hipotecario» en el mundo