Ley de arrendamientos urbanos - España

Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) Mejor documento Vigente

Legislación Refundida
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  • Prácticos vLex
  • Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
  • Arrendamientos rústicos según la Ley actual
  • Tanteo y retracto del arrendatario de finca urbana
  • Contratos y Formularios
  • Contrato de arrendamiento de temporada
    Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, que no constituye primera vivienda y por tanto no está obligada a las renovaciones obligatorias fijadas por Ley.
  • Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra
    Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda y constitución de un derecho real de opción de compra.
  • Contrato de subarrendamiento total de local
    Modelo de contrato de subarrendamiento total de una finca en la que se ejerce una actividad empresarial o profesional.
  • Contrato de arrendamiento de vivienda con fiador
    Modelo habitual de contrato de alquiler de vivienda en el que un tercero actúa como fiador de las obligaciones del contrato.
  • Contrato de arrendamiento de vivienda
    Modelo de contrato de arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
  • Contrato de cesión de arrendamiento de vivienda
    Modelo de a título oneroso.
  • Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con opción de compra
    Modelo de contrato de arrendamiento de local y constitución de un derecho real de opción de compra.
  • Contrato de arrendamiento de inmueble
    Modelo habitual de contrato de alquiler de vivienda que va a ser destinada a vivienda habitual. Adaptada a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Modelo de escrito de desistimiento del contrato de alquiler tras 6 meses
    Notificación de voluntad de desistimiento por parte del arrendatario tras haber transcurrido los primeros seis meses después de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda (art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Legislación
  • Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero)
  • Código Civil
  • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964)
  • LEY 29/1994, de 24 de Noviembre, de arrendamientos urbanos.
  • Libros y Revistas
  • Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la ley de arrendamientos urbanos
    Durante muchos años los propietarios de viviendas particulares han utilizado el arrendamiento civil para alojar a sus huéspedes temporales, muchos de los cuáles tenían una naturaleza inequívocamente turística, sin ser objeto de ningún reproche de carácter jurídico más allá de cuestiones exclusivamente fiscales. El trabajo realiza un análisis de la reciente modificación de la LAU, que excluye expresamente de esta Ley los alquileres de naturaleza turística
  • La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto europeo
    Arrendar una vivienda no es una alternativa real a la compra en muchos países, al tiempo que un bajo porcentaje de vivienda en alquiler impide un buen funcionamiento de este mercado. Las razones para una tasa baja de vivienda en alquiler pueden ser de distinta naturaleza, pero muchas de ellas tienen su origen en el marco legal de los arrendamientos urbanos. Un arrendamiento diseñado jurídicamente como no flexible, ni estable ni tampoco asequible para los arrendatarios tiene pocas oportunidades de tener éxito. Si al mismo tiempo se añaden incertidumbres legales y escasos rendimientos, pocas garantías y un proceso de desahucio poco eficaz, este tampoco será atractivo para los propietarios. Este trabajo analiza los elementos clave que determinan la tasa de vivienda en alquiler tanto en los...
  • Análisis y valoración de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Los derechos de tanteo y retracto a la luz de la ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y su interpretación jurisprudencial
    Tanteo y retracto En este trabajo hemos pretendido analizar los derechos de adquisición preferente concedidos al arrendatario en la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual responde a una finalidad fundamentalmente protectora de su posición jurídica. Hemos expuesto los requisitos para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, resaltando sus aspectos registrales y su interpretación jurisprudencial, tanto por el TS como por la DGRN a lo largo de los tiempos. Prospective and Retrospective Rights of First Refusal In this paper we endeavour to analyse the preferred rights of purchase granted to tenants under the Urban Leasing Act, whose purpose is fundamentally to protect the legal position of the tenant. We state the requirements for exercising...
  • Arrendamientos urbanos y régimen jurídico de la vivienda.
    Introducción.-2. La evolución histórica del arrendamiento de viviendas.-3. Intervencionismo público y legislación especial de arendamientos urbanos.-4. Tendencias legislativas modernas y mercado inmobiliario.-5. La proteción del arendamiento y la cordinación con la legislación procesal sobrel desahucio por falta de pago.-6. La dinamización del mercado inmobiliario de alquileres y la política de acceso a la vivienda.-7. Conclusiones
  • No cabe retracto arrendaticio urbano en la dación en pago de deuda: reflexiones acerca de la RDGRN de 10 de diciembre de 2007
    Derecho de adquisición preferente En este trabajo hemos analizado el artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a propósito de la RDGRN de 10 de diciembre de 2007, la cual establece que el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario únicamente se da en el caso de venta de vivienda arrendada, no siendo extrapolable a los casos de dación en pago, ya que se trata de una limitación legal del dominio que debe ser interpretada restrictivamente. Right of first refusal This paper analyses article 25.1 of the Urban Leasing Act in regard to the Decision of the Directorate-General of Registries and Notarial Affairs of 10 December 2007. The Decision establishes that the tenant has the right of first refusal only where the sale of the leased housing is concerned, and ...
  • La duración de los arrendamientos urbanos, su prórroga y el nuevo desahucio «express» en la ley 19/2009, de 22 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
    En este trabajo hemos pretendido analizar la duración de los arrendamientos de vivienda, que será la libremente pactada por las partes, si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años. Se contemplan excepciones a la prórroga obligatoria del contrato para atender la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial ex artículo 9.3 d...
  • Jurisprudencia
  • Sentencia nº 571/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Septiembre de 2013
    CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO. RENUNCIA A DERECHO. Se ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, pero no puede valorarse que hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas, ya que esta renuncia debe ser hecha de manera expresa e inequívoca.
  • Sentencia nº 300/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Mayo de 2014
    ARRENDAMIENTO URBANO. CLÁUSULA PENAL. EXTINCIÓN. Se ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Se desestima la casación.
  • Sentencia nº 764/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 5 de Diciembre de 2013
    ARRENDAMIENTO URBANO. La exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo resulta exigible en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de 1964. En cuanto a los celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, se debe reiterar que tras su publicación, la duración de los arrendamientos de local de negocio sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello, en principio, nada impide, que, si las partes así lo acuerdan y, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el citado artículo 57. Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento. Se desestima la casación.
  • Sentencia nº 535/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Julio de 2010
    ARRENDATARIOS. LOCAL COMERCIAL. EXPLOTACIÓN CONJUNTA. FALLECIMIENTO. Un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto es así, que esta Sala, en otras sentencias (de 8 de marzo de 1969, 27 de noviembre de 1971, 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras), ha entendido que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los arrendatarios plurales, si el resto de arrendatarios continuaban ocupando y/o explotando el local de negocio, se producía un cambio subjetivo en la persona del arrendatario al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatarios subsistentes, en sustitución de la cuota ideal arrendaticia del arrendatario ausente, lo cual era interpretado como una cesión o traspaso (en el caso del fallecimiento, subrogación) de parte de la vivienda o local, el cual, al realizarse de forma distinta a lo autorizado en el Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, daba origen a la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114.5.ª del citado texto legal. Dicha doctrina jurisprudencial no constituía un óbice para que, en aplicación de los artículos 1137 Vínculo a legislación y 1138 Vínculo a legislación del Código Civil, las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, pudieran pactar la solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de los arrendatarios no daría origen a modificación contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de deudores solidarios.
  • Sentencia nº 243/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Abril de 2012
    ARRENDAMIENTO. Esta Sala entiende que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duración como son los de arrendamiento, y la transformación económica de un país, producida, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificación. Se estima la casación.
  • Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 11 de Junio de 2009
    IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS. RESOLUCIÓN VOLUNTARIA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO DE VIVIENDA. Si bien la resolución voluntaria del contrato de arrendamiento urbano de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, implica la renuncia o pérdida de una serie heterogénea de derechos que no sólo conciernen al fundamental y típico de uso del inmueble, sino también al subarriendo y la cesión gratuita de la vivienda, la subrogación del contrato en favor de determinados parientes y en ciertas circunstancias los derechos de tanteo y retracto en caso de enajenación, el mantenimiento de una renta tutelada y, sobre todo, el derecho a la prórroga legal del contrato llegado el término de su vencimiento, debe tenerse en cuenta que ni el contrato de inquilinato ni ninguno de los beneficios que lleva implícitos son susceptibles de integrar el hecho imponible en el impuesto sobre el patrimonio, por lo cual la "indemnización" percibida como compensación de la pérdida de aquel cúmulo de derechos que encierra para el inquilino el contrato no puede tener la consideración de renta. Se estima el recurso contencioso administrativo. Se desestima el recurso de casación.
  • Sentencia nº 703/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 14 de Noviembre de 2012
    DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO. La entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 ha derogado el régimen de la prórroga legal forzosa, instaurado por el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, desde entonces, impera plena libertad para determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda. Los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del Real Decreto de 2/1985 pueden someterse a una prórroga forzosa, ya no legal, sino convencional y, en virtud del principio de libertad contractual establecido en el artículo 1255 , es factible que las partes se sometan al referido régimen, siempre que así lo hayan establecido explícita o implícitamente. Como el contrato litigioso es de fecha 23 de noviembre de 2007, resulta que la parte arrendadora no pueda dar por extinguido el contrato de arrendamiento, al estar vinculada, en virtud de la cláusula litigiosa según la interpretación jurisprudencial a que se ha aludido, a una duración de treinta años, que se cumplen el 23 de noviembre de 2037.En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la apelación. Se desestima la casación.
  • Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 28 de Junio de 2007
    IMPUESTOS. ARRENDAMIENTO. Se aprecia la existencia de un contrato de arrendamiento urbano de vivienda. Su resolución voluntaria por el arrendatario comporta la renuncia o pérdida de una serie heterogénea de derechos que no sólo conciernen al fundamental y típico de uso del inmueble, sino también al subarriendo y la cesión gratuita de la vivienda (con autorización del arrendador), la subrogación del contrato en favor de determinados parientes y en ciertas circunstancias los derechos de tanteo y retracto en caso de enajenación. La "indemnización" percibida como compensación de la pérdida de aquel cúmulo de derechos que encierra para el inquilino el contrato no puede tener la consideración de renta a los efectos del art. 1º.2 de la Ley, y, por consecuencia, tampoco puede ser estimado como incremento patrimonial. Se estima el recurso de casación.
  • Auto de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Diciembre de 2014
    ARRENDAMIENTO. RESOLUCIÓN. El concepto de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales comporta la existencia de criterios dispares entre secciones de Audiencias Provinciales mantenidos cada uno con la suficiente extensión e igual nivel de trascendencia, de modo que puedan calificarse como jurisprudencia operativa en el grado jurisdiccional correspondiente a estos tribunales. Se desestima la casación.
  • Comentario al Artículo 9, sobre el Plazo mínimo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Comentario al Artículo 10, sobre la Prórroga del contrato, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Comentario al Artículo 13, sobre la Resolución del derecho del arrendador, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Comentario al Artículo 21, sobre la Conservación de la vivienda, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Comentario al Artículo 25, sobre el Derecho de adquisición preferente, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Comentario al Artículo 32, sobre la Cesión del contrato y subarriendo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El Gobierno aprueba medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible
Entre otras medidas, se aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada y se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades. Ver noticia
17 Dec 2018
Demanda de subrogación de un contrato de arrendamiento de renta antigua
Modelo de demanda de subrogación de contrato de arrendamiento según lo establecido en los artículos 58 y 59 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ver formulario
6 Sep 2018
Renta antigua. Subrogación por fallecimiento
El TS venía entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación de un contrato de alquiler de renta antigua, era imprescindible realizar la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Sin embargo, ahora considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe. STS nº 475/2018, Sala de lo Civil, 20/07/2018
7 Ago 2018
Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
Contenido actualizado por la Resolución de la DGRN de 8 de mayo de 2018. Consultar práctico actualizado
22 Jun 2018
Cristina Vallejo y Jesús Mª Sánchez. ¿Cree necesario una modificación de la LAU que amplíe el plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda y que fije un precio tasado del arrendamiento?
El presente artículo tiene por finalidad preguntar a los expertos cómo recuperar un mundo del alquiler que goce no solo de estabilidad, sino que refleje las necesidades actuales, con seguridad jurídica, y con garantías para ambas posiciones contractuales. Leer artículo
18 Abr 2018
Demanda de juicio verbal instando la resolución del contrato de arrendamiento por ulterior subrogación
Modelo de demanda solicitando la extinción del contrato de arrendamiento de conformidad con la DT 2ª de la LAU de 1994, por haber transcurrido dos años desde la ulterior subrogación, o bien por haber alcanzado la edad de veinticinco años el hijo del inquilino subrogado. Ver formulario
2 Feb 2018
El Pleno emplaza al ejecutivo a acabar con los alquileres abusivos
El Congreso de los Diputados ha aprobado este martes una Proposición no de Ley, presentada por el grupo Confederal Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea, sobre alquileres abusivos, garantías para personas arrendatarias y pequeños propietarios y parque público de alquiler. Ver noticia
21 Sep 2017
Demanda de juicio ordinario promoviendo acción de retracto del arrendatario por el precio real del negocio jurídico
Modelo de demanda de juicio ordinario para ejercer el derecho de retracto del arrendatario por falta de notificación de la venta, según lo establecido en los artículos 265, 299 y 399 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 1518 del Código Civil y el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ver formulario
4 Jul 2016
Demanda de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arrendamiento
Modelo de demanda de de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en los artículos 1089, 1091, 1100, 1101, 1102, 1108, 1254, 1258, 1262 y 1543 del Código Civil. Ver formulario
21 Jun 2016
Demanda de juicio declarativo verbal de desahucio por expiración del plazo contractual
Modelo de demanda de juicio declarativo verbal de desahucio por expiración del plazo contractual según lo establecido en los artículos 9 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) y de los artículos 1565, 1566 y 1569 del Código Civil. Ver formulario
8 Mar 2016
Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica
Para lograr la concordancia, el legislador ha previsto algunos medios distinguiendo el sistema aplicable hasta el 31 de octubre de 2015 y desde el 1 de noviembre de 2015. Ver tema actualizado por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria.
30 Jun 2015
Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
Epígrafe 3.4 del tema práctico, relativo a la renta de los arrendamientos urbanos regidos por legislación especial, actualizado por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española.
29 Abr 2015
Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
El arrendamiento de una finca urbana regido por la legislación especial es una materia profusamente tratada por la doctrina y la jurisprudencia. Tema práctico actualizado por la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española.
8 Abr 2015
Rectificación de asientos registrales.
Hay dos procedimientos: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer. Resolución DGRN de 24 de noviembre de 2014
8 Ene 2015
Acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo.
No se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio o acta de notoriedad cuando el promotor sea causahabiente del titular registral, ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición debidamente liquidado de impuestos. Resolución DGRN de 24 de noviembre de 2014
7 Ene 2015
Arrendamientos urbanos. Cónyuge. Sociedad ganancial
Si el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación impuesto por el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. TS - Civil - 22/10/2013
29 Abr 2014
Sector Eléctrico
Actualizada la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico con las modificaciones introducidas por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
3 Abr 2014
Contratos de crédito al consumo
Actualizada la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo con las modificaciones introducidas por la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
2 Abr 2014
ARRENDAMIENTOS URBANOS. CLAUSULA PENAL
La clausula penal prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos se utiliza en el caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato y no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora. TS - Civil - 10/12/2013
13 Mar 2014
Ley de Contratos del Sector Público
Actualizado el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 1/2014, de 24 de enero, de reforma en materia de infraestructuras y transporte, y otras medidas económicas.
28 Ene 2014
«ley de arrendamientos urbanos» en el mundo