Juicio ejecutivo. Reconvención. Juicio ordinario. Compraventa.
Si bien cuando se ejercita la acción hipotecaria por el procedimiento ejecutivo, no es admisible la reconvención, dada la tramitación aplicable en tal caso, cuando la misma acción se hace valer por el procedimiento ordinario le son aplicables todas las reglas de dicha ritualidad, entre las que se encuentran las de los artículos 304 a 307 del Código de Procedimiento Civil y que hacen procedente la reconvención, cualquiera que sea la acción deducida, y sin más limitación que la que se funda en la incompetencia del Tribunal. El acto por el cual se adjudica al acreedor, por falta de postores, la finca hipotecada, no constituye una compra-venta sino una dación o adjudicación en pago, institución jurídica ésta que no puede confundirse con aquélla y que produce distintos efectos, pues, si bien la compraventa y la dación o adjudicación en pago constituyen un título traslaticio de dominio, los últimos suponen un crédito de existencia anterior, lo cual no ocurre en la primera; por la dación y adjudicación en pago se extinguen obligaciones y por la compra-venta, al contrario, se crean; distintas son en una y otra las causas que asisten a los que contratan y el objeto que tienen en mira; y, por fin, en la compra-venta se efectúa la fijación del precio con más libertad que la estimación de la cosa que se da o que forzosamente se adjudica en pago. Los artículos 2397 y 2424 del Código Civil establecen un caso de aplicación de los principios inherentes a la dación o adjudicación en pago (datio in solutum) que es la institución jurídica que permite extinguir una obligación del deudor por medio de una prestación diversa de la que sobre él pesa, sin enervar con ello los efectos de tal extinción, pues si bien es cierto que el acreedor no puede ser obligado a recibir otra cosa que la que se le deba, al consentir el acreedor en recibir una cosa por otra, la obligación se extingue como por el pago, como ocurre en el caso de esos artículos que autorizan la adjudicación en pago aun contra la voluntad del deudor. El artículo 1610 N° 2° del Código Civil que establece la subrogación legal a beneficio del que habiendo comprado un inmueble es obligado a pagar a los acreedores a que el inmueble está hipotecado, no es aplicable al que lo adquirió por adjudicación en pago que es una institución jurídica de distinta naturaleza, condiciones y efectos, de la compra-venta, a la cual esa disposición se refiere. El pago en que debe transferirse la propiedad es válido en cuanto el que paga es dueño de la cosa dada en pago y tiene facultad de enajenarla, y siendo válido el pago, se extingue la obligación y, por consiguiente, lo que a ella es accesorio como la hipoteca. Si después de dada en pago el acreedor sufre evicción, no por eso se invalidan o enervan el pago y sus efectos, sino en cuanto haya faltado la condición de que aquél dependa, o sea que el deudor sea dueño y libre disponedor de la cosa dada en pago; de manera que por la sola circunstancia de estar el inmueble adjudicado al acreedor hipotecario afecto a una hipoteca posterior, ni pueden retrotraerse las cosas al estado anterior a la adjudicación, lo que supondría tener a ésta por nula, dado que la hipoteca posterior no privaba al deudor de la propiedad del inmueble, ni lo hacía incapaz de enajenarlo válidamente, único requisito para la eficacia de la dación en Pago; siendo de advertir, además, que no puede invocarse como razón legal el perjuicio que por tal circunstancia pueda experimentar el acreedor pagado con la adjudicación del inmueble, pues se comprende que él se ha contentado con recibirlo con ese gravamen, ya que las hipotecas son públicas y los certificados de gravámenes los ponen de manifiesto a todo interesado, y si por su culpa descuida las precauciones que el artículo 2428 del Código Civil le otorga para evitar todo perjuicio, no es contrario a la equidad que sobre él recaiga tal descuido. El artículo 1231 N° 2° del Código Civil francés está concebido en términos más amplios que nuestro artículo 1610 N° 2° pues aquél se refiere al adquirente de un inmueble que emplea el precio de adjudicación para el pago de los acreedores a quienes el inmueble está hipotecado, mientras el artículo 1610 N° 2° alude en forma restrictiva al comprador, excluyendo, por tanto, al adquirente por otro título que el de compra-venta. El artículo 2428 del Código Civil contiene un procedimiento no contemplado en el Código francés que tiende a extinguir el derecho de persecución que la hipoteca otorga a los acreedores en el caso de adjudicación al acreedor hipotecario de grado preferente, mediante la citación de ellos a la subasta y la consignación del precio del remate ante el juez, a fin de que aquellos sean cubiertos sobre el mismo en el orden que corresponda; y con seguirse por el acreedor preferente este procedimiento, desaparece todo peligro proveniente de las hipotecas posteriores. Nuestro Código no contiene preceptos análogos al artículo 2177 del Código francés que, en el caso de evicción proveniente del ejercicio del derecho de persecución que le corresponde al acreedor hipotecario que no fue oportunamente citado, haga revivir la hipoteca que sobre el inmueble tenía el acreedor que lo adquirió, disposición que no tendría razón de ser dado que el artículo 2428 otorga al adquirente el medio de precaver toda evicción que tenga por causa una hipoteca posterior a la suya. Aunque no se haya cancelado la inscripción de la hipoteca hecha a favor del acreedor que se ha adjudicado el inmueble hipotecado, se extingue su hipoteca, desapareciendo su derecho real a cuya conservación solamente y no a su existencia, responde la inscripción hipotecaria. El acreedor hipotecario a quien se le adjudicó el inmueble del cual es privado a virtud del derecho de persecución ejercitado por otro acreedor hipotecario de grado posterior no conserva pues, su hipoteca y sólo tiene derecho a ser plenamente indemnizado por quien corresponda en los términos del artículo 2429 del Código Civil