Estatutos de la comunidad de propietarios - España

Normas sobre los estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal Mejor documento

Práctico Obra Nueva y Propiedad Horizontal

Los estatutos de un edificio dividido en propiedad horizontal pueden regular muchas situaciones.

  • 1 Estatutos de edificio en régimen de propiedad horizontal en general
  • 2 Normas imperativas: consentimiento de la comunidad
    • 2.1 Situación hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
    • 2.2 Situación posterior la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
  • 3 Reserva de derechos por el Promotor
    • 3.1 Publicidad e instalaciones sobre la cubierta del edificio
    • 3.2 Reserva del Derecho de vuelo
    • 3.3 Exclusión de gastos para el promotor o en general
  • 4 Anejos imprecisamente descritos en los estatutos
  • 5 Terrazas
  • 6 Plazas de garaje en los estatutos
    • 6.1 a).- Reserva del promotor al otorgar la división en propiedad horizontal
    • 6.2 b).- Posibilidad de concreción y descripción de las plazas de aparcamiento
  • 7 Normativa en Cataluña
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
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  • Estatutos de un edificio en régimen de propiedad Horizontal
    Modelo de unos estatutos aplicables en especial cuando hay locales en planta baja y aparcamientos en sótanos.
  • Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio)
  • Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero)
  • Código Civil
  • Ley Hipotecaria (Decreto 8 de febrero de 1946)
  • La división material, la agregación y la segregación de los pisos o locales y sus anejos en el régimen de la propiedad horizontal
    1. Introducción. 2. El párrafo primero del artículo 8: la facultad de todo copropietario a la division material, agregacion o segregación de sus pisos o locales y sus anejos. 3. El segundo párrafo del artículo 8: los requisitos para la división material, agregación o segregación de los pisos o locales y sus anejos. 4. Régimen jurídico de las cláusulas estatutarias que autorizan a llevar a cabo operaciones del artículo 8 LPH sin aprobación de la junta: 4.1 Posición de la jurisprudencia. 4.2 Doctrina de la DGRN. 4.3 Análisis doctrinal y opinión personal: 4.3.1 La reserva en favor del promotor de la facultad de configurar definitivamente los locales sin tabicar. 4.3.2 Cláusulas de división, agregación y segregación de pisos o locales ya construidos.
  • El derecho a alterar los elementos comunes del inmueble como facultad implícita en el destino comercial de los locales de negocio
    En el régimen jurídico de la propiedad horizontal, como regla general, los propietarios de los locales de negocio no pueden ejercitar, sin contar con una reserva estatutaria o con el consentimiento unánime del resto de condueños, ciertas facultades modificadoras de los elementos comunes del edificio o del propio Título constitutivo necesarias para adaptar el local a la actividad comercial, empresarial o profesional. Estas adaptaciones suelen tener carácter imprescindible, pueden ser relevantes o sustanciales y, además, el interés perseguido puede ser privativo. Pero aún en estos casos, pese a no existir una expresa autorización, resulta necesario ponderar el grave perjuicio patrimonial que, a falta de autorización, puede llegar a sufrir el propietario del local frente al posible daño o menoscabo ocasionado a la comunidad de propietarios en términos puramente objetivos. Consideraciones de justicia material aconsejan flexibilizar los requisitos exigidos en la Ley en determinadas ocasiones. La más reciente jurisprudencia de nuestros tribunales avala este criterio y avanza decididamente en esa dirección.In the legal framework governing horizontal property, as a general rule the owners of retail space require a reservation under the building owners’ association bylaws or the unanimous consent of the rest of the building co-owners in order to make certain modifications that are necessary in order to adapt the space to suit the retail, business or professional activity to be conducted there. These modifications may concern common elements of the building, or they may even pertain to the constitutive title itself; they are usually indispensable; they may be relevant or substantial; and, in addition, the interest in which they are made may be a private interest. But even in these cases, the grave financial blow the retail space owner may suffer when authorisation is withheld must be weighed against the possible damage or detriment that may otherwise be done to the building owners as a group in purely objective terms. Considerations of actual justice advise some flexibility in the requirements set by law on certain occasions. The mostrecent Spanish case law backs up this view and makes decided inroads in that direction.
  • Resolución de 18 de noviembre de 2002 (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002)
    El principio registral de especialidad, y la propia configuración del derecho, exigen que en el derecho de vuelo se concreten el número de plantas a construir y el plazo de desenvolvimiento o realización de la construcción. Un derecho de vuelo configurado para levantar «cuantas plantas permitan las ordenanzas municipales», sin limitación temporal, puede suponer una auténtica sustracción, sin justa causa, a los propietarios de la finca edificada del futuro aprovechamiento urbanístico.
  • La reparación de las terrazas de los áticos en el Régimen de Propiedad Horizontal
    Desde una perspectiva esencialmente práctica, son evidentes los problemas que plantea la reparación de la terraza del ático para la comunidad de propietarios. Suele ser frecuente que este elemento común tenga atribuido su uso exclusivo al propietario del ático que tiene acceso directo a la terraza. Los tipos posibles de reparaciones y la forma de proceder al pago de los gastos que las mismas originan constituyen la finalidad de este trabajo. Se presta especial atención a la distinción entre reparaciones ordinarias y extraordinarias, formulando observaciones críticas al planteamiento tradicional, ya que la solución debería tener en cuenta criterios que proporciona la técnica constructiva. Otros temas abordados son el plazo para el ejercicio de la acción y el acceso a la terraza para proceder a la reparación.From an essentially practical perspective, there are evident problems for the owners’ community, stated by the repair of the attic terrace. It is frequent that this common element has the exclusive use attribued to the owner of the attic who has direct access to the terrace. Possible types of repairs and how to proceed with payment of the expenses that they originate constitute the purpose of this paper. Special attention to the distinction between ordinary and extraordinary repairs, formulating critical observations to the traditional approach, since the solution should take into account criteria that provide the construction technique. Other topics include the term for the exercise of the action, and the access to the terrace to proceed to the repair.
  • Constitución
    Posibilidad de constitución - Menciones del título constitutivo. Estatutos y Reglamento de Régimen interior - Adaptación de Estatutos de Comunidades de Propietarios - Recopilación de jurisprudencia
  • Estatutos de la Comunidad de Propietarios
    Modelo de Estatutos de una Comunidad de Propietarios, en el cual se contemplan los requisitos mínimos que deben contener, conforme a lo dispuesto en la Ley sobre Propiedad Horizontal (en adelante L.P.H.). Actualizado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que introduce importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal vigente.
  • Estatuto de urbanización
    Modelo de estatuto de una urbanización, constituida en una comunidad de propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 24.2º de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante L.P.H.). Actualizado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, que introduce importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal vigente.
  • STS 67/2006, 2 de Febrero de 2006
    "PROPIEDAD HORIZONTAL. USO DE ELEMENTOS COMUNES. El uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. En primera instancia se estima la demanda. Se desestima recurso de casacion."
  • Resolución de 23 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación estatutaria de comunidad de propietarios.
    ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL: se admite que se pueda excluir del uso de elementos comunes (piscina y pista de tenis) a los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias. No contradice norma imperativa alguna.
  • Resolución de 19 de junio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se suspende parcialmente la inscripción de determinadas disposiciones estatutarias de una escritura de declaración de obra nueva, propiedad horizontal y acta de exhibición.
    PROPIEDAD HORIZONTAL: posibilidad de agrupar entidades en sentido vertical u horizontal y con fincas colindantes en otro edificio, creando una finca especial.
  • Resolución de 12 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Torrelavega, don Alberto García Alija, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Santander, a la inscripción de una escritura de segregación y constitución de servidumbre, rectificada por otra posterior.
    PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. SEGREGACIÓN. Teniendo el titular del piso o local esta facultad, es evidente que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin necesidad de consentimiento de la Junta, y que, atribuido en la forma que se entienda conveniente, la nueva atribución del uso no puede afectar a los demás partícipes en la propiedad horizontal, para quienes la división y atribución es una res inter alios acta. Se estima la casación.
  • STS 818/2011, 17 de Noviembre de 2011
    PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE VIVIENDAS. AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación. La sentencia impugnada infringe tal doctrina al fundamentar su decisión de declarar nulas las segregaciones litigiosas en que, a pesar que los estatutos pueden autorizar genéricamente la segregación o división de una finca sometida al régimen de propiedad horizontal, dicha segregación, al afectar a las cuotas de participación, precisará siempre que el reparto de cuotas que corresponda a cada una de las fincas resultantes se apruebe por unanimidad de la junta de propietarios, según lo dispuesto en el artículo 5 LPH . Las segregaciones, de conformidad con la jurisprudencia anteriormente indicada, serán válidas si no se altera o afecta las cuotas de participación, por lo que, necesariamente habrá de estarse al caso concreto, para de acuerdo con la valoración probatoria, concluir o no sobre aquella afectación, ya que esta alteración, contrariamente a lo mantenido por la Audiencia Provincial, no se produce siempre y en todo caso, de forma automática, sino que deberán valorarse las circunstancias concretas, para determinar si el concreto reparto de las cuotas de participación entre las fincas resultantes altera o no las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo, ya que de ser así, la segregación realizada si precisará para su validez del acuerdo unánime de la junta de propietarios, tal y como exige el derecho imperativo contenido en la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que en otro caso es suficiente con la comunicación de la segregación a la junta de la comunidad de propietarios. Se hace lugar al recurso de casación.
  • STS 552/2013, 9 de Octubre de 2013
    PROPIEDAD HORIZONTAL. Los estatutos distinguen muy claramente entre la planta NUM002 y el piso NUM001, posiblemente porque uno y otro tienen un régimen específico y distinto: muy permisivas en aquel y muy restrictivas en este puesto que solo se autoriza a abrir una puerta y lo que se pretende va más allá de lo que esta Sala ha considerado respecto de los locales de negocio situados en los bajos del inmueble a parir de una flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal para que sus propietarios puedan hacer, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en atención a la naturaleza de la actividad a realizar, comercial o mercantil. Lo contrario supone infringir normas imperativas de la LPH. Y es que, las obras que se niegan van mas allá puesto que suponen una alteración básica de los elementos comunes, y se realizan sin el consentimiento de la comunidad: se abre una tercera puerta, se acomoda el ascensor a la nueva situación, mediante apertura de hueco y colocación de nueva botonera, se abren dos ventanas en la parte posterior del edificio, se divide la terraza trasera a patio con jardineras de hormigón, se instalan nuevos contadores así como un sistema de extracción para la salida de humos en las cocinas, bien con conductos o chimeneas bien con rejillas con extracción forzada. Se estima en parte la casación.
  • STS 537/2010, 30 de Septiembre de 2010
    PROPIEDAD HORIZANTAL. SEGREGACIÓN. VALIDEZ. CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD. Los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009 ). Debe matizarse, no obstante, que, en el caso, el destino de los elementos segregados es vivienda.
  • STS 640/2009, 15 de Octubre de 2009
    PROPIEDAD HORIZONTAL. DAÑOS Y PERJUICIOS. En cuanto a la apertura de huecos, puertas, modificaciones y embellecimientos en la fachada que se autorizan en los apartados 2º, 3º y parte del 4º de la norma estatutaria, se limita al ámbito del espacio físico reservado a los propietarios de los locales, aunque implique la utilización de algún elemento común como es la fachada que le sirve de cerramiento. No condiciona ni perjudica a otros copropietarios y la porción de fachada utilizada no es susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los miembros de la comunidad. Por el contrario, se trata de un elemento esencial para el desarrollo de la actividad comercial, tanto para posibilitar el acceso de clientela, mostrar productos y proporcionar publicidad al nombre comercial o marca, operaciones sin las cuales la utilidad para el propietario del local puede llegar a ser completamente nula, de modo que no es aceptable que los demás vecinos, sin interés económico en la explotación de ese elemento privativo, puedan interferir y condicionar su operatividad. Se declara no haber lugar a la casación.
  • STS 728/2010, 15 de Noviembre de 2010
    DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE LOCAL COMERCIAL. Cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho. Se hace lugar al recurso de casación.
  • Resolución de 7 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que se deniega la inscripción de determinadas cláusulas de los estatutos del régimen de propiedad horizontal de un edificio.
    ESTATUTOS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas no limita la autonomía de la voluntad respecto a la posibilidad de que los estatutos autoricen modificaciones como segregar, dividir o desvincular entidades sin exigir el consentimiento de la comunidad.
  • Resolución de 28 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 9 por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y simultánea agregación de dos locales colindantes de un mismo edificio en régimen de propiedad horizontal.
    SEGREGACION DE PARTE DE UN LOCAL Y AGREGACIÓN A OTRO: al no aumentar el número de establecimientos ni su uso, no se precisa la autorización administrativa (art. 17.6 de la Ley del Suelo).
  • STS 342/2013, 6 de Mayo de 2013
    PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD. PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS GENERALES. El acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Se estima la casación.
  • STS 596/2013, 3 de Octubre de 2013
    PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS EXTRAORDINARIOS. Si el estatuto se ha basado en el «no uso» del ascensor de los locales de la planta baja y además una exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino también debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria.
  • Resolución de 3 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía a la inscripción de una escritura por la que se modifican los estatutos de una propiedad horizontal.
  • Legislación
  • Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid (Ley Orgánica 3/1983, de 25 de Febrero)
  • Estatuto Autonómico de la Comunidad Valenciana (Ley Orgánica 1/2006, de 10 de abril)
  • Estatutos de la Universitat Jaume I de Castellón de la Comunidad de Valencia (Decreto 116/2010, de 27 de agosto)
  • Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana (Ley Orgánica 5/1982, de 1 julio)
  • Ley del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de Canarias (Ley 3/2003, de 12 de febrero)
  • Ley Orgánica 1/2006, de 10 de abril, de Reforma de la Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio, de Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana.
  • Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Extremadura (Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero)
  • Contratos y Formularios
  • Comunidad de bienes (CB) Constitución y estatutos
    Modelo de constitución de una comunidad de bienes, comúnmente denominada CB, para la explotación de un negocio o de determinados bienes en común. Estatutos.
Modificación total o parcial de la propiedad horizontal. Cambio de uso y otros supuestos
Contenido actualizado por la Resolución de la DGRN de 11 de mayo de 2018. Consultar práctico actualizado
27 Jun 2018
Acta acordando la construcción de garajes en el subsuelo de la comunidad
Modelo de acta de la junta extraordinaria de propietarios acordando la construcción de garajes en subsuelo de la Comunidad de Propietarios (Art. 14.e) LPH). Ver formulario
18 Ene 2018
Acta de Junta Extraordinaria de Propietarios acordando acción de cesación
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (Art. 7 LPH). Ver formulario
12 Ene 2018
Acta de junta extraordinaria de propietarios. Modificación de los Estatutos
Acta de junta extraordinaria de propietarios de modificación de los Estatutos de la Comunidad (Art. 17.6 Ley de Propiedad Horizontal). Ver formulario
30 Oct 2017
Demanda contra propietarios por actividades no permitidas en los estatutos
Modelo de demanda de juicio ordinario interpuesta por la comunidad de propietarios contra un comunero, solicitando la cesación de actividades prohibidas o no permitidas en los estatutos
15 May 2015
Estatutos de una comunidad.
No se admite una cláusula que diga: «Se respetarán los acuerdos tácitos o sea que están implícitos en los hechos». No debe confundirse la posibilidad de consentimiento tácito posterior a la de adoptar acuerdos sin cumplir las normas legales. Resolución DGRN de 28 de octubre de 2014
2 Dec 2014
Estatutos de edificio en propiedad horizontal
Se afirma que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas no limita la autonomía de la voluntad respecto a la posibilidad de que los estatutos autoricen modificaciones como segregar, dividir o desvincular entidades sin exigir el consentimiento de la comunidad. Resolución de 7 de mayo de 2014.
7 Jul 2014
Extremadura. Altos cargos. Estatuto
Ley 1/2014, de 18 de febrero, de regulación del estatuto de los cargos públicos del Gobierno y la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
6 Mar 2014
Economía sostenible
Actualizada la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible modificada por la Sentencia 164/2013, de 26 de septiembre de 2013 que establece la nulidad de los preceptos legales que afectan al régimen especial canario y que fueron aprobados sin respetar el trámite de audiencia previa a la Comunidad Autónoma previsto en su Estatuto de Autonomía.
24 Oct 2013
«estatutos de la comunidad de propietarios» en el mundo