Ejecución hipotecaria - España

La crisis económica y financiera por la que atraviesa nuestro país, aparece dotada de ciertas peculiaridades propias, de carácter inmobiliario, que han obligado a tomar medidas sobre algunas deficiencias importantes de nuestro sistema de ejecución hipotecaria. Si bien es cierto que estas carencias —fundamentalmente en lo relacionado con los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria— se venían denunciando históricamente, ha tenido que ser el TJUE (en Sentencia de 14 de marzo de 2013) quien pusiera de manifiesto la inadecuación a la normativa europea de protección del consumidor de un sistema, como el nuestro, que no contara entre los motivos de oposición a la ejecución la existencia de cláusulas abusivas en la contratación de la hipoteca. Como consecuencia de ello, la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, introduce —entre otras muchas novedades— un nuevo motivo de oposición a la ejecución hipotecaria abriendo así importantes problemas interpretativos; fundamentalmente: cuándo una cláusula tiene carácter abusivo; cómo se pone de manifiesto la abusividad de esa cláusula en el seno del proceso de ejecución; las consecuencias de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva; o los importantes problemas interpretativos surgidos a raíz de la STS de 9 de mayo de 2013 y la declaración de efectos irretroactivos en relación con la cláusula considerada nula y el reintegro de las cantidades indebidamente cobradas por el banco.

HIPOTECA. En los procesos sumarios hipotecarios lo que se persigue y ejecuta es la garantía hipotecaria contra los inmuebles especificados y afectados al pago de una deuda concreta, y en los juicios ordinarios declarativos se exige la responsabilidad por los débitos contraídos, al margen de los garantizados con hipoteca y en este caso el saldo de la cuenta abierta por la recurrente con el Banco, que se había generado por diversas operaciones bancarias y que resulta de cuantía superior a la cantidad avalada con la hipoteca que se constituyó.En primera instancia se estima la demanda. Se estima suplicación.

Resolución de 11 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 8, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. CLÁUSULAS ABUSIVAS. Se declara la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado, de intereses moratorios, cláusula suelo, atribución de gastos de la operación al consumidor y contratación telefónica recogida en la constitución de la garantía hipotecaria. La seguridad y acceso al crédito hipotecario pasa necesariamente por la calidad, equilibrio y transparencia de su contratación y, por tanto, en la disuasión y eliminación de cualquier práctica abusiva al respecto, así como a la no vinculación del consumidor con relación a los efectos perjudiciales derivados de la cláusula abusiva. Se trata, por tanto, de una cuestión de legalidad y de orden público económico implícitas en la seguridad del tráfico jurídico. Se dicta el sobreseimiento de la ejecución.

El objeto del presente trabajo estriba en analizar los razonamientos efectuados por la Abogado General Juliane Kokott en sus conclusiones presentadas el 8 de noviembre de 2012 en el asunto Mohamed Aziz c. Catalunyacaixa, referentes a la conformidad o disconformidad de la normativa española en materia de ejecución hipotecaria con la normativa comunitaria sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, materializada, fundamentalmente, en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993. Conclusiones que tienen su origen en una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil, número 3 de Barcelona, al cual se atribuyó el conocimiento del juicio declarativo posterior a una ejecución hipotecaria, y en el que se cuestiona la validez, por abusivas, de algunas de las cláusulas del contrato de préstamo firmado entre la entidad financiera Caixa d´Estalvis de Catalunya, Tarragona y Manresa (Catalunyacaixa) y el señor Mohamed Aziz en julio del año 2007

Modelo de escrito de oposición a la ejecución hipotecaria. Incluye referencias a la STJUE de 21 de diciembre de 2016 sobre cláusula suelo, STS núm. 463/19 de 11/9/2019 y STJUE 26/3/2019, Asuntos C-70/17 y C-179/17. Actualizado de conformidad con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

En el presente artículo la autora analiza, desde una perspectiva histórica y jurisprudencial, la incidencia de la hipoteca en la subsistencia o no del arrendamiento concertado con el propietario hipotecante, ofreciendo una interpretación del artículo 13 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013, que combina la prioridad registral con la aplicación del principio de fe pública registral (arts. 32 y 34 LH). Entendiendo por ejemplo, que a pesar del principio de purga establecido en el artículo 13, salvo que el arrendamiento hubiese accedido al Registro antes que la hipoteca, un arrendamiento constituido con anterioridad a la hipoteca (e inscrito, o no) posteriormente, puede subsistir o no tras la ejecución hipotecaria en función de la buena o mala fe del acreedor hipotecario y del adjudicatario. Teniendo presente, en todo caso, que la adquisición del adjudicatario trae causa de la adquisición de la hipoteca por el acreedor hipotecario, por lo que si la fe pública operó en favor de este, la posición del adjudicatario se apoya en la anterior operancia de la fe pública registral a favor de su causante.

Especial referencia a la normativa catalana de consumo, Ley 20/2014 de modificación del Codi de Consum.

En este trabajo se analizan la posibilidad de que las partes subsanen los actos procesales en el proceso de ejecución hipotecaria. Para ello se distingue entre los actos previos al inicio del proceso, el contenido de la demanda ejecutiva y la posible existencia de una clausula abusiva.

No procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas por esta Ley (artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social). Adaptado al Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y actualizado de conformidad con el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública.

El tema objeto de nuestro estudio parte del contexto social y económico de crisis económica por la que atravesamos, con una situación de sobreendeudamiento hipotecario de los consumidores que ha multiplicado las ejecuciones hipotecarias y, en el que se encuentran implicados derechos fundamentales como el derecho a la tutela judicial efectiva, y el derecho a una vivienda digna ex artículos 24 y 47 de la Constitución española. En dicha coyuntura se dicta el Auto 111/2010, de 17 de diciembre de la Audiencia Provincial de Navarra que ha suscitado una enorme polémica, ya que declara que no procede continuar la ejecución cuando el acreedor hipotecario se ha adjudicado el bien hipotecado por un valor inferior al de tasación, generando un debate social y jurídico sobre una materia compleja y de gran importancia en la práctica, que ha hecho que salgan a la luz las imperfecciones de nuestro sistema en materia de ejecuciones hipotecarias. Analizaremos doctrinal y jurisprudencialmente la conveniencia o no de reconocer al deudor hipotecario el derecho a liberarse de la deuda mediante la entrega del bien hipotecado al acreedor, en definitiva, la posible limitación de responsabilidad así como el enriquecimiento injusto en la ejecución hipotecaria en base a la STS de 13 de enero de 2015.

I. La oposición en el proceso de ejecución hipotecaria. 1. el derecho de defensa del deudor en la ejecución hipotecaria. 2. Los motivos de oposición regulados en el art. 695 Lec. 3. Consecuencias jurídicas de la formulación de la oposición. 4. Tramitación de la oposición en los procesos de ejecución hipotecaria. 5. Posibilidad de formular motivos de oposición de carácter procesal. II. La suspensión en el proceso de ejecución hipotecaria. 1. causas de suspensión del procedimiento hipotecario. 2. Tercería de dominio. 2.1. Regulación legal. 2.2. Tramitación y efectos de la admisión de la demanda de tercería de dominio. 3. La prejudicialidad penal. 3.1. Regulación legal. 3.2. Caracteres configuradores de la prejudicialidad penal y su tramitación procesal.