Derecho de retracto - España

Concepto de tanteo y retracto en el Derecho Civil Común Mejor documento

Revista Crítica de Derecho Inmobiliario
El principal obstáculo que plantea la determinación de los conceptos de tanteo y retracto es la ambigüedad y parquedad de nuestros textos legales a la hora de definirlos. Por su parte, la doctrina española no ha llegado a un acuerdo sobre los conceptos de tanteo y retracto como consecuencia, principalmente, de la búsqueda de soluciones en el Derecho Comparado. La metodología descrita ha hecho que pase inadvertida una cuestión fundamental: la determinación del momento en que pueden ser ejercitados tanteo y retracto viene decisivamente condicionada por el sistema de transmisión de dominio imperante en el Ordenamiento español. Asimismo un elemento decisivo en la construcción de los derechos de adquisición preferente es la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Existe un grupo mayoritario de sentencias que nos llevan a fijar un concepto de tanteo y retracto que difiere del mantenido por la doctrina dominante.
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  • STS 107/2010, 26 de Febrero de 2010
    RETRACTO. Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 . Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero ; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007 . Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencia en el sentido de que "la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción." En primera instancia se estima la demanda. Se estima la apelación. Se desestima la casación.
  • STS 724/2013, 18 de Noviembre de 2013
    RETRACTO DE COMUNEROS. La verdadera consumación se produce cuando una parte, la compradora, hace el pago aunque éste no sea total en el caso del pago aplazado, se entrega la finca y el Juzgado libra el mandamiento para la inscripción de la compraventa que se entiende consumada y se produce el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto que exige la consignación del precio ( artículo 1518 del Código civil ) y si éste no se ha pagado aún, no tiene sentido consignar (en el ejercicio del retracto) un precio que no ha sido pagado. En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la apelación. Se estima la casación.
  • Tanteos y retractos legales en Aragón
  • Tanteos y retractos legales en Cataluña
  • Tanteos y retractos legales en Galicia
  • Tanteos y retractos legales en Navarra
  • Tanteos y retractos legales en Pais Vasco
  • Escritura de extinción de comunidad de fincas rústicas y urbanas arrendadas (tanteo y retracto)
    División de cosa común. Modelo de escritura en la cual unos copropietarios proceden a la extinción del condominio sobre fincas rústicas y urbanas que están arrendadas. Supuesto de tanteo y retracto.
  • Código Civil
  • STS 214/1998, 3 de Marzo de 1998
    "JUICIO ESPECIAL DE RETRACTO. ESTIMACIÓN. Se formuló demanda de Juicio especial de retracto y se estimo la demanda interpuesta por los actores. Apelada la anterior sentencia por la representación de la parte demandada, se desestima el recurso de apelación. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación, el Tribunal entiende que para que comience a correr el plazo de caducidad legal de un mes, señlado para el ejercicio de la acción de retracto que nos ocupa, es requisito indispensable que el retrayente tenga un conocimiento cierto, completo y total de todas las condiciones de la venta; y en la relación fáctica (inatacable en este recurso) que figura en la sentencia recurrida, se describe detalladamente la actividad investigadora de los retrayentes para obtener el conocimiento de esas condiciones, ocultadas y modificadas por los demandados, que finalmente fueron contestadas con la exhibición de la escritura pública de venta; conocimiento que fue inmediatamente seguido de la interpelación judicial y de la consignación del precio cierto que allí figuraba, haciéndose ofrecimiento, no obstante, de afianzar cantidad superior si procediera. Este conjunto de circunstancias hacen inviable esta última alegación. Se desestima la casación del demandada."
  • Tanteos y retractos legales en el Código Civil y en la legislación estatal
  • Retracto legal
    1.- Apuntes previos. 2. Concepto. 3. Objeto. 4. Diferencias entre retracto convencional y legal. 5. Plazos. A) Naturaleza jurídica de plazo. B) Transmisiones inscritas. C) Transmisiones no inscritas. 6. Formas del ejercicio de retracto. A) Ejercicio extrajudicial. B) Ejercicio judicial. a) Acto de conciliación. b) Consignación del precio o caución. C) Renuncia. D) Conclusiones finales. 7. Negocios jurídicos que pueden originar el retracto. A) Compraventa o dación en pago. B) Tratamiento de supuestos especiales. a) Permuta. b) Arrendamientos urbanos. c) Censos. 1.- Enfitéutico. 2.- Reservativo. 3.- Consignativo. d) Coherederos. e) Consocios. f) Sucesorio. g) A primeras cepas. h) Donación. i) Renta vitalicia. 8. Presupuestos de la transmisión. 9. Supuestos especiales de compraventa. A) Venta o dación en pago. B) Compraventa con precio aplazado. C) Compraventa sometida a condición resolutoria. D) Nulidad de las transmisiones. 10. El retrayente: su posición. 11. Particularidades de la acción. A) Colisión entre retracto de comuneros y colindantes. B) Remisión a las normas que regulan el retracto convencional. C) Participación del vendedor en el proceso. D) Transmisiones posteriores. E) Sujeto pasivo. a) Demanda contra el comprador. b) Demanda contra el cónyuge del comprador. 12. Retracto de comuneros. A) Concepto. B) Clases. C) Requisitos. D) Ejercicio de la acción. a) Preexistencia de comunidad. b) Enajenación de cuota. c) Legitimación. 1.- Legitimación activa (Condueño). 2.- Legitimación pasiva (Tercero). E) Obligación de no enajenar. F) Concurrencia de retrayentes. G) Conclusiones finales. 13. Retracto de colindantes. A) Apuntes previos. B) Presupuestos. a) Colindancia de las fincas. b) Cualidad de las fincas. c) Extensión de la finca retraída. d) Venta o dación en pago. C) Legitimaciones. 1) Legitimación activa. 2) Legitimación pasiva. D) Prohibición de enajenar. E) Pluralidad de colindantes. F) Conclusiones finales.
  • Retracto en la cesión de un crédito litigioso
  • Retracto de colindantes en finca rústica
  • Retracto convencional
    1.- Apuntes previos. 2.- Concepto. 3.- Naturaleza jurídica. 4.- Plazo para el ejercicio de la acción. a) Plazo convencional. b) Plazo. c) Prórroga. d) Cómputo del plazo. 5.- Efectos. 6.- Figuras afines. 1) Pacto in diem addictio. 2) Pacto comisorio. 3) Pacto de reventa o pactum de retroemendo. 4) Pactum reservatae hyptechae. 5) Pactum reservatae dominii. 6) Venta a prueba (pactum displicentiae). 7) Pactum de non alienando. 8) Pacto de volver a vender. 7.- Frutos manifiestos o nacidos. 8.- Adquisición irrevocable del dominio. 9.- Derechos y obligaciones de las partes.1) Fuente convencional. 2) Especificidad en cuanto a los sujetos. 3) Inalienabilidad de la condición de miembro. 4) Contenido económico a tiempo de su constitución. 5) Destino legal. 6) Carencia de personalidad jurídica. 7) Ánimo de lucro. 8) Proporcionalidad en el reparto. 9) Administración separada. 10) Irrenunciabilidad de los derechos y obligaciones de los miembros. 11) Alternabilidad del régimen. 10.- Reembolso del precio de venta. A) Reembolso del precio de venta.B) Gastos del contrato y otros legítimos. C) Gastos necesarios y útiles.11.- Recepción libre de toda carga. 12.- Excusión de bienes del vendedor. 13.- Sucesores del comprador. 14.- Retracto sobre parte de finca indivisa. 15.- Copropietarios de fincas indivisas. 16.- Acción contra todo poseedor. a) Bienes inmuebles. 1.- Retracto inscripto en el Registro de la Propiedad. 2.- Retracto no inscripto en el Registro de la Propiedad. b) Retracto sobre bienes muebles. 17.- Ejercicio del derecho de retracto.
  • Requisitos para la interposición de las demandas de retracto de comuneros. Algunos problemas prácticos
    De acuerdo con el artículo 1.522 del Código Civil, el copropietario de una cosa común tiene un derecho de retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Para el correcto ejercicio de dicho derecho de retracto ante los tribunales el demandante debe cumplir ciertos requisitos sin los cuales su acción no puede prosperar. Este artículo estudia las dificultades a las que las partes deben hacer frente en este tipo de acciones e intenta dar soluciones a las mismas. Los problemas se plantean básicamente por la nueva regulación de la acción de retracto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, en especial en el artículo 266.3.°, y las diferentes opiniones de nuestros tribunales sobre distintas cuestiones relativas al ejercicio de la acción de retracto. According to article 1.522 ofthe Spanish Civil Code, the co-owner of a thing has a right of legal redemption in case of any or all the parts of the thing hold in common being sold to a third party out-side the joint estate. In order to exercise such right of redemption in front of a Court the claimant has to fulfil certain requirements or the action shallfail. This article explores the difficulties the parties have to face in these kinds of actions and tries to give a solution to them. Such problems are basically due to the new regulation of these redemption proceedings established in Law 1/2000 of Civil Procedure (in special in article 266.3.") and to the different interpretation Spanish Courts have made of some of those requirements.
  • Retracto de comuneros
  • Cesión de cartera de créditos litigiosos (Subrogación procesal y derecho de retracto del deudor)
  • Retractos convencionales en Navarra
  • STS 976/2008, 31 de Octubre de 2008
    RECURSO DE CASACION: Interés casacional: infracción de la doctrina jurisprudencial; alcance del presupuesto de recurribilidad; necesidad de no anquilosar o petrificar la jurisprudencia en materias en las que el tipo de proceso se determina en atención a las mismas.RETRACTO DE CREDITO LITIGIOSO. Art. 1.535 CC. Interpretación del vocablo "crédito". Fijación de doctrina jurisprudencial: comprende cualquier derecho (o acción) individualizado y transmisible. Requisitos para que prospere el derecho de "retracto" del art. 1.535 CC.
  • Escrito de alegaciones sobre nulidad de cláusulas abusivas y ejercicio del derecho de retracto derivado de la cesión del crédito litigioso
    En los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.
  • El derecho de tanteo y retracto
    I. Cuestiones generales. II. Concepto. III. Caracteres básicos. A) Regulación en el texto refundido de la ley del suelo de 1992. 1. Finalidad. 2. Objeto. 3. Procedimiento de delimitación de las áreas. 4. El ejercicio del Derecho de Tanteo. 5. El ejercicio del Derecho de Retracto. 6. Supuesto especial para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en relación con la transmisión de viviendas de protección pública. 7. Efectos de la declaración de sujeción o no sujeción de la finca al derecho de tanteo o retracto urbanístico. B) Los derechos de tanteo y retracto en la ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid. 1. Bienes sujetos al ejercicio de tanteo y retracto. 2. Delimitación de zonas. 3. Registros Administrativos de bienes sujetos a derechos de tanteo y retracto. 4. Plazo para el ejercicio de los derechos por la Administración. 5. Destino de los bienes adquiridos. C) Legislación autonómica. 1. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. 2. Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de la Comunidad Autónoma de Aragón. 3. Decreto Legislativo1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de disposiciones legales vigentes en el Principado de Asturias en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo. 4. Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias. 5. Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria. 6. Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. 7. Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. 8. Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña. 9. Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. 10. Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia. 11. Ley 10/1998, de 2 de julio, de Ordenación del territorio y Urbanismo de La Rioja. 12. Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia. 13. Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra. 14. Ley 20/1998, de 29 de junio, de Patrimonios Públicos del Suelo del País Vasco. 15. Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística de Valencia.
Jesús Mª Sánchez. Comentarios a la Sentencia del TS de 5 de marzo sobre el derecho de retracto litigioso del art. 1535 del Código Civil
El abogado Jesús Mª Sánchez García analiza la reciente resolución que rechaza la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto litigioso cuando se está ante supuestos de cesión de carteras de crédito a un fondo de inversión. Leer artículo
26 Mar 2020
Retracto de colindantes en finca rústica
Consulta el práctico actualizado por la STS 577/2018, 17 de Octubre de 2018 que, respecto a la notificación a los titulares de explotación prioritaria para el retracto de colindantes, el plazo en caso de inscripción es de un año y en caso de notificación al colindante de 60 días, pero en este segundo caso es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de su inscripción.
26 Nov 2018
Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto de crédito litigioso
Modelo de demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción de retracto de un crédito litigioso en relación con un crédito objeto de un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales (arts. 1535 y 1536 del Código Civil). Ver formulario
21 Sep 2018
José Manuel Estébanez. A vueltas con la acción de retracto de crédito litigioso
Para que pueda aplicarse el art. 1.535 del Código Civil, que regula el derecho del deudor al retracto de crédito litigioso, es necesario que exista un proceso relativo al derecho cedido en el que el demandado haya comparecido y haya contestado a la demanda oponiendo una o varias excepciones de fondo. Leer artículo
27 Jul 2018
Práctico Contratos Civiles. Problema en la venta de cuotas indivisas de una finca
Contenido adaptado a las últimas novedades legislativas, doctrinales y jurisprudenciales. Consultar práctico actualizado
16 Feb 2017
Demanda de juicio ordinario promoviendo acción de retracto del arrendatario por el precio real del negocio jurídico
Modelo de demanda de juicio ordinario para ejercer el derecho de retracto del arrendatario por falta de notificación de la venta, según lo establecido en los artículos 265, 299 y 399 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 1518 del Código Civil y el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ver formulario
4 Jul 2016
Retracto de comuneros. Venta de inmueble
Se declara como doctrina jurisprudencial que únicamente procede estimar la acción de retracto de comuneros cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros. TS Civil 6/04/2016
22 Abr 2016
Oposición a la sucesión procesal por cesión de créditos
Modelo de oposición a la sucesión procesal por cesión de créditos. Subsidiaria falta de legitimación y nulidad parcial de actuaciones. Ejercicio del derecho de recompra según Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Ejercicio del derecho de retracto / recompra según artículo 1535 del Código Civil. Ver formulario
18 Nov 2015
Guillem Soler Solé. Cesión de cartera de créditos litigiosos (Subrogación procesal y derecho de retracto del deudor)
Análisis de ciertas prácticas problemáticas que pueden generarse en los juzgados a raíz de este fenómeno jurídico, con especial referencia a la subrogación procesal del cesionario (y a los motivos de su denegación) y al ejercicio por el deudor del retracto del art. 1.535 CC. Leer artículo completo
15 Sep 2015
Tanteo y retracto del arrendatario de finca urbana
Práctico actualizado con las recientes novedades jurisprudenciales. Consultar práctico actualizado
27 Ago 2015
Demanda de juicio declarativo ordinario promoviendo la acción de retracto de colidantes
Demanda por el cual un propietario de una finca, al tener noticias de la venta de la finca rústica colindante puede ejercer el derecho y la acción de retracto. Consultar formulario
29 Jul 2015
Isabel Giménez García. Retracto en la cesión de un crédito litigioso
Los llamados “fondos buitre” han adquirido miles de créditos a precio de ganga. Este artículo examina la posibilidad de recompra por parte del deudor del crédito cedido por el cedente al cesionario. Consultar el artículo completo
16 Jul 2015
Escrito de alegaciones sobre nulidad de cláusulas abusivas y ejercicio del derecho de retracto derivado de la cesión del crédito litigioso
En los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.
16 Jun 2015
Arrendamiento de local de negocio. Renuncia al derecho de retracto previa a su nacimiento
Si la renuncia al retracto se efectúa antes del nacimiento del derecho, se trata de un supuesto de exclusión de la ley aplicable, que está permitido en el ámbito contractual en virtud del artículo 1255 del Código Civil. TS - Civil - 04/03/2015
1 Abr 2015
Demanda de impugnación de transmisión de vivienda (art. 53 LAU 1964)
En caso de transmisión de la vivienda, el arrendatario que no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, podrá impugnar la transmisión efectuada si: 1) el adquirente por actos inter vivos ha enajenado como fincas independientes una finca urbana compuesta de pisos antes que hubieran transcurrido cuatro años desde dicha adquisición. 2) el precio de la transmisión excede de la capitalización de la renta anual que pague en ese momento el inquilino.
27 Ene 2015
Dimisión del trabajador. Retracto dentro del plazo de preaviso.
El retracto puede ejercerse libremente y sin necesidad de motivación, poniéndolo en conocimiento de la empresa a través de cualquier medio hábil. Las consecuencias de la retractación habrán de ponderarse según las circunstancias de cada caso. TS - Social - 28/10/2014
7 Ene 2015
Ficha: Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial
Ficha sobre arrendamientos urbanos regidos por legislación especial. Referencia a la situación del arrendatario en el caso de venta de finca urbana: Tanteo y retracto; venta de plazas de garaje.
17 Jun 2014
Derecho de tanteo y retracto voluntario
Posibilidad y requisitos para su configuración como derecho real. Resolución DGRN - 10/04/2014
28 May 2014
Retracto arrendaticio. Cómputo del plazo
Sobre el dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente, se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción. TS - Civil - 21/01/2014
21 May 2014
Ficha del día: Tanteo y retracto del arrendatario de finca urbana
Ficha sobre el estudio de los problemas más frecuentes en el caso de enajenación de finca urbana, en especial de plazas de garaje.
12 May 2014
«derecho de retracto» en el mundo