Arrendamientos urbanos - España

Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, que no constituye primera vivienda y por tanto no está obligada a las renovaciones obligatorias fijadas por Ley.

Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda y constitución de un derecho real de opción de compra, en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Modelo de contrato de subarrendamiento total de una finca en la que se ejerce una actividad empresarial o profesional.

Modelo habitual de contrato de alquiler de vivienda en el que un tercero actúa como fiador de las obligaciones del contrato.

Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos según Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Modelo de contrato de cesión de arrendamiento de vivienda a título oneroso.

Modelo de contrato de arrendamiento de local y constitución de un derecho real de opción de compra en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Modelo habitual de contrato de alquiler de vivienda que va a ser destinada a vivienda habitual. Adaptada a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Notificación de voluntad de desistimiento por parte del arrendatario tras haber transcurrido los primeros seis meses después de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda (art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Tanteo y retracto En este trabajo hemos pretendido analizar los derechos de adquisición preferente concedidos al arrendatario en la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual responde a una finalidad fundamentalmente protectora de su posición jurídica. Hemos expuesto los requisitos para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, resaltando sus aspectos registrales y su interpretación jurisprudencial, tanto por el TS como por la DGRN a lo largo de los tiempos. Prospective and Retrospective Rights of First Refusal In this paper we endeavour to analyse the preferred rights of purchase granted to tenants under the Urban Leasing Act, whose purpose is fundamentally to protect the legal position of the tenant. We state the requirements for exercising prospective and retrospective rights of first refusal, highlighting the registration-related aspects and interpretation in case-law by both the Supreme Court and the Directorate-General of Registries and Notarial Affairs through the years.

24.1 - Arrendamientos celebrados antes del 1° de enero de 1995. Viviendas y locales de negocio. Notas: casos prácticos. 24.2 - Arrendamientos celebrados a partir del 1° de enero de 1995, inclusive. Viviendas y uso distinto de vivienda. Notas: casos prácticos.

1. Introducción.-2. La evolución histórica del arrendamiento de viviendas.-3. Intervencionismo público y legislación especial de arendamientos urbanos.-4. Tendencias legislativas modernas y mercado inmobiliario.-5. La proteción del arendamiento y la cordinación con la legislación procesal sobrel desahucio por falta de pago.-6. La dinamización del mercado inmobiliario de alquileres y la política de acceso a la vivienda.-7. Conclusiones

13.1 - Introducción. 13.2 - Arrendamientos anteriores a 9 de mayo de 1985. Viviendas con prórroga forzosa. Viviendas sin prórroga forzosa. Locales de negocio: supresión de la prórroga forzosa indefinida. Exposición de la normativa de los locales de negocio de estas fechas. Inquilino persona física: el contrato está ya en la prórroga forzosa. (Lo normal). Inquilino persona física: el contrato se encuentra todavía en el plazo pactado Hoy habrá pocos contratos de esta clase, dado el tiempo transcurrido desde 1985, pero hemos de citarlos. Inquilino persona jurídica: el contrato está ya en la prórroga forzosa En las nuevas normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estos arrendamientos se extinguen de esta forma, ya sin prórroga forzosa. Los contratos de locales de negocio en los que se desarrollen actividades comerciales (tiendas y similares) se extinguen en 20 años a contar desde el 1° de enero de 1995, o sea el 31 de diciembre del 2014. Inquilino como persona jurídica: el contrato se encuentra todavía en el plazo pactado el 1° de enero de 1995. 13.3 - Arrendamientos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. Viviendas y locales de negocio. 13.4 - Arrendamientos celebrados desde el 1° de enero de 1995, inclusive. Viviendas. Normas obligatorias. Si el plazo estipulado es inferior a 5 años. Si no se ha fijado plazo de duración del contrato o es indeterminado. El dueño puede evitar las prórrogas. Si el plazo estipulado en el contrato es de 5 o más años. Uso distinto del de vivienda. 13.5 - Arrendamientos por tiempo indefinido o sin fijar plazo. En contratos anteriores al 1° de enero de 1995. En contratos a partir del 1° de enero de 1995. 3.6 - Si cambia la persona del arrendador. Arrendamientos anteriores al 1° de enero de 1995 Arrendamientos celebrados a partir del 1° de enero de 1995, inclusive. 13.7 - Si el derecho del dueño se pierde, en los casos que se citan. Viviendas. Arrendamientos a partir del 1.a de enero de 1995, inclusive.

Derecho de adquisición preferente En este trabajo hemos analizado el artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a propósito de la RDGRN de 10 de diciembre de 2007, la cual establece que el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario únicamente se da en el caso de venta de vivienda arrendada, no siendo extrapolable a los casos de dación en pago, ya que se trata de una limitación legal del dominio que debe ser interpretada restrictivamente. Right of first refusal This paper analyses article 25.1 of the Urban Leasing Act in regard to the Decision of the Directorate-General of Registries and Notarial Affairs of 10 December 2007. The Decision establishes that the tenant has the right of first refusal only where the sale of the leased housing is concerned, and that said right cannot be extrapolated to cases of gift in payment, whereas the point at issue is a legal limitation of ownership that must be interpreted restrictively.

En este trabajo hemos pretendido analizar la duración de los arrendamientos de vivienda, que será la libremente pactada por las partes, si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años. Se contemplan excepciones a la prórroga obligatoria del contrato para atender la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial ex artículo 9.3 de la LAU, que ha sido modificado en este sentido por Ley 19/ 2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. También hemos analizado la prórroga y el desistimiento del contrato en base a los artículos 10 y 11 de la LAU, respectivamente. Finalmente, hemos aludido a las principales modificaciones introducidas en los procesos de desahucio para mejorarlos y agilizarlos, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. to safeguard the rights and guarantees protecting all bona fide tenants. In this paper we have endeavoured to analyse the length of housing leases. Housing lease length is freely accorded by the parties. If that length is less than five years, then, on the date of expiration of the lease, the lease is obligatorily extended for one-year periods until the lease attains the minimum length of five years. Some exceptions to mandatory lease extension are envisaged, to accommodate the lessor’s need to occupy the premises as a permanent home for him/ herself or the lessor’s relatives in the first degree of consanguinity or by adoption, or for the lessor’s spouse where there is a final divorce or marriage annulment ruling under article 9.3 of the Urban Lease Act, which was amended in this sense by Act 19/2009 of 23 November on measures to foster and speed up the rental procedure and on building energy efficiency. We have also analysed lease extension and abandonment on the basis of articles 10 and 11, respectively, of the Urban Lease Act. Lastly, we have alluded to the main modifications made for the improvement and acceleration of eviction processes without ceasing

Resumen de los hechos - 1. Introducción - 2. Los derechos de adquisición preferente en la legislación arrendaticia urbana - 3. El tratamiento de los derechos de tanteo y retracto en la jurisprudencia - 4. El plazo de caducidad de la acción de retracto arrendaticio urbano - 4.1. El nacimiento de la acción de retracto - 4.2. El comienzo del cómputo del plazo de caducidad - 5. La Sentencia de 29 de abril de 2009 - 6. Bibliografía

Evolución de la legislación arrendaticia urbana. Los cuatro regímenes arrendaticios urbanos. I. Régimen arrendaticio urbano de Derecho común. II. Régimen arrendaticio urbano de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. III. Régimen arrendaticio urbano tras el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985. IV. Régimen arrendaticio urbano según la vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Régimen jurídico de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO. ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA. El contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, queda excluido de este régimen especial de la enervación de la acción.

VALIDEZ DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. Se confirma la subsistencia del contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito entre las partes ubicado en una calle en obras y condena a los arrendatarios a continuar dando cumplimiento a las estipulaciones del contrato y a satisfacer solidariamente las rentas devengadas. Se desestima el recurso de casación.

ARRENDAMIENTOS URBANOS. PRÓRROGA FORZOSA. La fijación de una duración ilimitada no comporta la intención de quedar sometido a una prórroga forzosa. La expresión "tiempo indefinido" consignada en el contrato de arrendamiento no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca del articulado del contrato. Se desestima el recurso de casación.

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTO PREVIA A SU NACIMIENTO. La renuncia de derechos constituye un acto que implica la salida del derecho del patrimonio de la persona que renuncia a él. Sin embargo, si la renuncia al retracto se efectúa antes del nacimiento del derecho, se trata de un supuesto de exclusión de la ley aplicable, que está permitido en el ámbito contractual en virtud del artículo 1255 del Código Civil.

ELEVACION A PUBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: El principio de especialidad exige una correcta delimitación del objeto del arrendamiento cuando no es una entidad independiente, sino parte de un edificio, lo que exige se exprese sus linderos perimetrales (no los nombres de los supuestos propietarios colindantes), lo que se consigue con un plano con superficie y con las medidas de cada uno de sus lados.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: es inscribible un arrendamiento de vivienda en el que fijado el plazo de duración de tres años se pacta la posibilidad de prórrogas mientras no haya denuncia del arrendador o arrendatario, sin necesidad de fijar un máximo de prórrogas posibles.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SUBROGACIÓN. Se requiere la comunicación como requisito para que se cumpla la subrogación entre cónyuges del contrato de arrendamiento, o, al menos, haber efectuado el ingreso de la cuota correspondiente al alquiler a fin de determinar que se ha producido una efectiva subrogación a pesar de no constar dicha comunicación. Se desestima el recurso de casación.

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS. APLICACIÓN. CRISIS ECONÓMICA. Pese a que la parte arrendataria es una empresa relevante en el sector, conocedora del riesgo empresarial que supone la explotación del negocio en cuestión, no se le puede imputar la falta de previsión acerca de la crisis económica. El impacto de las circunstancias actuales no puede recaer sólo sobre la parte en desventaja. Se estima parcialmente el recurso extraordinario por infracción procesal.

1.- Visión general de la legislación de arrendamientos urbanos en este tema. Breve comentario. 2.- Actualidad legislativa: la lau de 1994.- relación con la legislación anterior. Doctrina y jurisprudencia al respecto. En especial: A.- La relación contractual B.- Sucesión arrendaticia ( por muerte del arrendatario) C.- Desahucio: falta de pago de la renta pactada y de otras cantidades asimiladas por otros conceptos 3.- La nueva ley 19/2099 de 23 de 23 de noviembre: el llamado "Desahucio Expres" .- Los procesos arrendaticios: en especial, el desahucio por falta de pago y acumulacion de rentas. Panorámica doctrinal y jurisprudencial.-

Modelo de escritura por la que se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda y se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Modelo de contrato de arrendamiento de local, en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La reforma de la LAU, como señala la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tiene como objeto flexibilizar e incentivar el mercado de alquiler; para ello, el legislador ha potenciado la protección del arrendador, fundamentalmente a través de la reducción de la duración del arrendamiento y de las prórrogas tácitas y la de algunos terceros titulares registrales, a través del mecanismo de la inscripción. El arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad afectará a terceros que tengan su derecho inscrito con posterioridad según lo establecido por los principios hipotecarios. Dado el carácter declarativo de la inscripción registral, no cabe afirmarse la inoponibilidad absoluta del arrendamiento no inscrito frente a terceros que han inscrito su derecho, salvo los supuestos recogidos expresamente por la LAU en referencia al titular de un retracto convencional, de un derecho de opción de compra, heredero fideicomisario, acreedor hipotecario o de otra clase de la que se derive la enajenación forzosa por sentencia judicial, así como el adquirente tercero hipotecario de la vivienda arrendada. En todos los demás casos, en los que la realidad registral no coincide con la extrarregistral, la preferencia de derechos se resolverá según las normas de prelación de créditos en armonía con los principios hipotecarios. El legislador no exige expresamente que el tercero que no se subroga en el arrendamiento actúe de buena fe. La buena fe, en su caso, consistirá en el desconocimiento de la existencia del arrendamiento.