Accesión inmobiliaria - España

La accesión industrial inmobiliaria en la jurisprudencia Mejor documento

Revista Crítica de Derecho Inmobiliario
El presente trabajo se ocupa de analizar el estado actual de la jurisprudencia acerca de la llamada accesión industrial inmobiliaria, esto es, los supuestos de construcción exclusivamente en terreno ajeno, con o sin buena fe, excluyendo los casos de accesión invertida o construcciones extralimitadas. No obstante, la jurisprudencia pone de manifiesto la dificultad de deslindar estos dos supuestos, en casos concretos, y la conveniencia de reconducir las soluciones a las previstas expresamente en la ley, para evitar inseguridad jurídica. Por otro lado, es importante clarificar los presupuestos exactos de aplicación del artículo 361 del Código Civil, para evitar aplicar las soluciones legales a casos que no son propiamente de accesión, tales como la edificación por el propietario del terreno mismo, o por otro encargado o autorizado por él, con posterior venta o adjudicación en subasta a tercero del terreno solamente. Se hace igualmente un repaso de los títulos en virtud de los cuales el tercero puede acometer las obras en terreno ajeno, comprobándose cómo frecuentemente la jurisprudencia considera muchos de ellos como supuestos de accesión, a pesar de que doctrinalmente se estima que las normas sobre accesión sólo funcionan en defecto de título para edificar. Igualmente, se examinan los efectos previstos en cada supuesto de accesión, con toda la problemática práctica que se presenta. También se analizan múltiples problemas de orden procesal que se suscitan en los procedimientos judiciales sobre accesión, de gran trascendencia, y que casi nunca se analizan por los estudiosos de la materia. En definitiva, se ofrece un panorama general actual de una figura jurídica enormemente trascendente en el ámbito inmobiliario como la construcción, plantación y siembra en terreno ajeno, así como los supuestos de mejora, transformación o reparación de edificios preexistentes
Texto Completo Descargar
  • El automatismo en la accesión inmobiliaria
    Frente a la tesis doctrinal mayoritaria y unánime de nuestra jurisprudencia que entiende la accesión del artículo 361 del Código Civil, sobre construcción en suelo ajeno, condicionada a la opción elegida por el dueño del suelo invadido y al pago efectivo de lo accedido (sea la obra o el suelo), en este trabajo se entiende que la del artículo 361 del Código Civil, como toda accesión inmobiliaria en general, opera automáticamente con la incorporación de la obra al suelo, de conformidad con el tradicional principio superficies solo cedit que para toda accesión inmobiliaria consagra el artículo 358 del Código Civil.Las ventajas prácticas que ofrece esta tesis -que aquí no se van a desvelar, como tampoco se descubre su fundamento jurídico- contrastan con los innumerables inconvenientes que en la realidad provoca el diferir y condicionar de aquel modo la accesión: así, por ejemplo, ¿a quién corresponde la propiedad del edificio mientras el dueño del suelo decide y después se paga lo debido: al que lo construyó, al dominus soli, o tal vez a ninguno de ellos?; ¿y a quién su posesión? ¿Cabe retener la obra como garantía del pago de lo accedido? ¿Cabría usucapir la propiedad de la obra levantada, o incluso la del suelo invadido, mientras transcurra el tiempo sin que el dueño del suelo reaccione de algún modo ante la invasión? Y, una vez tomada la decisión y pagado lo debido, ¿operará la accesión retroactivamente al momento de incorporación de la obra al suelo, al momento de la decisión, u operará irretroactivamente desde el pago? Son casi todos interrogantes, como tantos otros, que en la tesis de la accesión automática ni siquiera se suscitan o se resuelven de un modo muy sencillo.
  • La accesión inmobiliaria
  • SAP Sevilla 777/2003, 19 de Noviembre de 2003
    "RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. ACCESIÓN INVERTIDA. LEGITIMACIÓN PASIVA. Se efectúa reclamación de cantidad por ocupación de un solar del que los actores afirman ser propietarios. Fue Inmobiliaria Los Palacios, S.A., y no la demandada Martagón Barrero, S.L., quien ejecutó las obras que determinan la ""construcción extralimitada"" en base a la cual se formula la acción que es objeto de este pleito y, por lo tanto, la única legitimada pasivamente frente a la reclamación planteada. En primera instancia se rechaza la demanda. Se desestima la apelación."
  • STS 686/2013, 29 de Octubre de 2013
    DOBLE INMATRICULACIÓN. ACCESIÓN INVERTIDA. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. La acción contradictoria del dominio que en realidad ejercita el recurrente, dado que la pretensión de la accesión invertida se realiza ante la imposibilidad de recurrir a la acción reivindicatoria, por la posición de tercero adquirente del artículo 34 LH que ostenta el recurrido, tiene su base en un problema de inexactitud registral en la sucesiva individualización y descripción de las fincas que se operó en el transcurso de las citadas segregaciones de la finca matriz, dando lugar a una superposición parcial de ambas fincas en su respectiva descripción, que la Audiencia considera acreditada, y cuya solución no se obtiene del mero contraste de los folios registrales. Es el propio principio de legitimación registral el que, impone a quien ejercite la acción contradictoria del dominio la carga de entablar previa o simultáneamente la acción de rectificación, consecuencia que guarda una estrecha relación tanto con los derechos procesales del demandado, como con el principio de seguridad jurídica. Se estima la apelación. Se desestima la casación.
  • STS 656/2011, 21 de Septiembre de 2011
    ACCESION. Más que derecho de retención, lo que contempla este artículo es una opción relativa a la accesión continua artificial en bienes inmuebles, cuando se construye (aparte del caso de siembra o plantación) en suelo ajeno; el propietario de éste, por razón del principio superficies solo cedit que consagra el artículo 358 hace suya la construcción, pagando indemnización, pero tiene la opción de evitar la accesión (y tener que pagar la indemnización) exigiendo al que construyó que le pague el precio del terreno, a modo de compraventa del mismo. No es el caso de autos, de aquí que el motivo se desestime. El caso presente no es una accesión al que aplicar el artículo 361 , sino una construcción por una serie de comuneros que eran propietarios de un inmueble arruinado y que pactaron una nueva edificación, unas cuotas y una concreción de viviendas. Esta litis no se resuelve por las normas de la accesión, sino por las relaciones entre comuneros, quedando fuera de este litigio la posible reclamación de lo debido por razón de aquella construcción. En primera instancia se estima la demanda. Se estima la apelación. Se desestima la casación.
  • SAP Madrid 541/2006, 4 de Septiembre de 2006
    "PROPIEDAD. ACCESION. Se estima la demanda, se declara resuelto el contrato de comodato. Se declara la propiedad de los actores, se acuerda proceder al desalojo del inmueble. Se le imponen al demando las costas. El demandado apela. Respecto de la planta primera, debería aplicarse el artículo 361 Código civil : la accesión inmobiliaria en suelo ajeno con materiales propios, que da opción al dueño (los demandantes) a hacer suya la edificación de esa planta pagando una indemnización o bien evitar la accesión obligando al que edificó (o a sus herederos) a pagarle el precio del terreno (en este caso terreno y planta baja); para lo cual es precisa buena fe y ésta existe cuando se construye con la aquiescencia y beneplácito del dueño del terreno (que es el caso presente). Por ello, los actores no tienen la propiedad de la planta primera. Por ello se estima parcialmente la apelación. Se revoca la sentencia apelada. Sin expresa imposición de costas. "
  • SAP León 309/2002, 21 de Septiembre de 2002
    ACCESIÓN INMOBILIARIA. VALOR. DETERMINACIÓN. Se impugna sentencia. El valor que se debe abonar por accesión inmobiliaria varía según la postura adoptada: En la jurisprudencia la STS 7 julio-1990, afirma que debe entregarse no el valor que tuviera al tiempo de la edificación, sino conforme a las bases de equidad que el juzgador sienta para el trámite de ejecución de sentencia. En STS 17-febrero-1992, si bien se trata de un caso de accesión directa se establece que hay que tomar ""como base cuantitativa"" no el precio de dichas parcelas cuando se hizo la edificación... sino el que pericialmente se le atribuya en el momento de la reclamación, pero actualizado. La STS 22 julio-93, se acepta el pago del valor del suelo en el momento de realizar el pago pero no su actualización pues queda embebida la depreciación al hacerse el ""quantum"" en el momento de verificación del pago. La demanda fue estimada. La apelación fue estimada
  • SAP Jaén 527/2000, 3 de Noviembre de 2000
    PROPIEDAD. ACCESIÓN. La accesión inmobiliaria en suelo ajeno con materiales propios, que da opción al dueño de hacer suya la edificación pagando una indemnización o bien evitar la accesión obligando al que edificó a pagarle el precio del terreno, que es el caso que nos ocupa, precisa de la buena fe y esta existe cuando se construye con la aquiescencia y beneplácito del dueño, como así sucede en el presente caso, y además cuando se produce esta situación el dueño no adquiere automáticamente la propiedad del todo resultante de la edificación y el terreno, sino que tiene un Derecho potestativo que le permite optar; es por ello que habiendo optado la actora a que el demandado le indemnice en el precio del terreno, también se ha deconfirmar la sentencia en este extremo y en consecuencia el demandado deberá de abonar a la actora el precio del solar en cuestión, precio que al ser una deuda valor será el que resulte de los valores del mercado al tiempo de la firmeza de esta resolución y que se determinará en ejecución de sentencia. Se desestima la apelación.
  • La Accesión invertida
    Planteamiento del tema.-Casas de accesión invenida: 1. La derivada del artículo 361 del Código Civil. Declaración de obra nueva.-2. Accesión invertida derivada del mismo artículo 361 cuando el constructor es de buena fe y de mala el dueño del terreno.-3. La construcción extralimitada o excesiva.-4. Derecho de superficie.-5. Propiedad Horizontal.-6. El párrafo segundo del artículo 1.404 del Código Civil: a) Consideraciones generales: 1) Naturaleza jurídica. 2) Carácter del precepto. 3) Examen de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre este problema, b) Cuestiones referentes al terreno o solar, c) Cuestiones referentes a la edificación, d) Procedencia del dinero, coste de la construcción. e) Traspaso de la titularidad a favor de la sociedad de gananciales y su reflejo registral.-Conclusión.
  • Demanda de ejercicio de accesión invertida
    La accesión es un modo de adquirir la propiedad. La norma general del Código Civil (art. 353) es que la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos (art. 358 CC ). No obstante, ocurre el caso inverso (de ahí el nombre de “acción invertida”), cuando alguien edifique, siembre o plante de buena fe en terreno ajeno. En este caso, el dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente. Si es de mala fe, el que haya edificado, plantado o sembrado en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización (arts. 361 y 362 CC).
  • Accesión. Clases
  • Una gran innovación jurisprudencial: la accesión invertida
    3.1. Justificación de la figura - 3.2. Requisitos para la apreciación de la accesión invertida - 3.3. Consecuencias de la apreciación de la accesión invertida - 3.4. El requisito específico de la buena fe del edificante, en la accesión invertida
  • La accesión por edificación en suelo ajeno
  • La accesión por edificación en suelo propio con materiales ajenos
  • ATS, 8 de Abril de 2014
    ACCIÓN REIVINDICATORIA. ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS. ACTOS PROPIOS. ACCESIÓN INVERTIDA. La cuestión relativa a la accesión invertida que ahora se impugna en este motivo constituye una cuestión nueva no suscitada en los escritos rectores del procedimiento, planteamiento el señalado que está totalmente prohibido en casación al implicar indefensión para la parte contraria, privándola de oportunidades de alegación y prueba, con trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al verse sorprendida la contraparte por unas alegaciones que no fueron objeto del debate, debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas, cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE, al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción. Se desestima la casación.
  • La accesión. Concepto, naturaleza
    Concepto. Naturaleza jurídica.
  • STS 246/2007, 28 de Febrero de 2007
    "ACCESIÓN. CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO. No cabe hablar de accesión invertida cuando, como ocurre en el caso, se produce la construcción íntegramente sobre terreno ajeno, supuesto en el que rige en general el principio ""superficies solo cedit"", según el cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este último. Se estima la demanda. Se estima parcialmente la apelación. Se estima la casación."
  • Accesión continua
    Accesión continua natural en bienes inmuebles. I. Aluvión. II. Avulsión. III. Mutación de cauce. IV. Formación de isla. Accesión continua artificial en bienes inmuebles. Principios. I. En suelo propio con materiales ajenos. II. En suelo ajeno con materiales propios. III. En suelo ajeno con materiales ajenos. Accesión de cosas muebles. I. Adjunción. II. Conmixtión. III. Especificación.
«accesion inmobiliaria» en el mundo